2026-09-30 13:13:08
作者：
地产
上周陪朋友跑南京奥体那边的中介门店，门口蹲了个穿西装的小伙子，手里攥着钥匙抽烟，脚边扔了好几个烟蒂。
问了一句才知道，去年凑了六个钱包，在江北核心区抢了套小三居，现在工作还是在市区老房子住，新房子空着，月供七千，挂了两个月六千五都租不出去。
他挠着后脑勺问，当初销售说的那回事，怎么到我这就不对了？
先掰明白：到底什么才叫真·以租养贷
很多人对这个事儿的理解从根上就错了。以为租金刚好等于月供，就是百分百成功。
根本不是。
你得把所有隐形成本都算进成本里，物业费是房东交还是租客交？电梯年审、公共区域维护的费用谁出？
房子不可能一年三百六十五天都有人租，淡旺季错开，空一两个月太正常，这部分月供谁补？租客退租了，墙面脏了家电坏了，修修补补不得掏钱？要是哪天涉及相关税费，那又是一笔固定支出，以当地最新政策为准。
南京个人房东以租养贷成本核算表
说白了，能踏踏实实称之为“以租养贷”的，得是扣完所有杂七杂八的费用之后，租金还能覆盖月供，甚至能剩一点周转。差个几百块每个月都要自己填的，那叫“以租补贴贷”，本质还是你自己在扛债。
哪几种情况，千万别碰这条路
第一种，杠杆拉到顶，首付都是找亲友挪的，月供全指着租金，差一分钱都拿不出来的。别碰。
南京夏天连降半个月雨，房子漏水了，你拿什么修？空租一个月，你月供从哪出？拆东墙补西墙久了，迟早绷不住。
第二种，远郊远到没配套的盘，或者根本没常住人口的文旅投资盘。上个月听中介说，南京最南边某个远郊盘，业主挂八百块一个月都没人租，周边全是投资客买了空着，连个二十四小时超市都没，谁去住？
别信销售嘴里说的“月租抵月供，十年就回本”，那都是把所有成本刨了，按最高租金算出来的账。
南京远郊新建住宅低入住率实拍
第三种，非核心商圈的商办公寓，除了地铁口十几平的极小单户，剩下大部分，别碰。税费高，水电费比住宅贵一倍，接盘的人少，真租也租不上价，长期拿着就是烫手山芋。
真走得通的，都是什么情况
真走得通的，都是什么情况
说实话，我见过真正顺顺当当做成的，全都是手里有余粮的人，不是指着租金救命。
比如玄武区某个老破小，学区还不错，业主买了就是给孩子占学位，五年之后才用，现在空着也是空着，租出去每个月四千多，月供才三千五，扣完物业费还能剩几百，攒着就是维修费，这不比空着落灰强？
还有主城地铁口的小两居，刚需租客一堆，出来不到一周就能租掉，空租期最多半个月，哪怕比月供少个一百两百，压力也小很多啊。
不过话说回来，现在南京整体的租金回报率并不高，大部分盘也就一个点多，想靠租金赚大钱，想都别想。以租养贷，本质就是给你分担一点长期持有的成本，不是让你空手套白狼。
你要是真动了这个心思，现在就拿个计算器出来。按周边最低的租金报价算，扣掉一个月的空租期，再留出来每年一千块的维修备用金，算完之后，你手里还能拿出来至少六个月的月供当备用金，那你可以试。要是算完刚好持平，甚至还要往里贴钱，那趁早打消这个念头。
免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。如有侵权请联系删除。
文章名称：南京刚上车的刚需问：以租养贷可行吗
文章链接：https://m.lfdjt.com/p/dichan/a/4914.html