先算清交易的“隐形成本”
很多人以为回迁房卖得便宜，纯粹是因为楼层差、朝向不好。 真不是。 绝大多数城市的回迁房，初始产权对应的是划拨土地——啥意思？就是当初开发商拿这块地给拆迁户盖房子的时候，没掏土地出让金，所以这类房子一开始是不能直接对外上市交易的，必须等满当地规定的年限（一般是拿到产权证后5年，以当地最新政策为准），再补缴一笔土地出让金，才能转成和普通商品房一样的可交易产权。 我前年帮亲戚办过一次这类过户。 光补的出让金，算下来每平多掏了快两千。当时窗口的工作人员抬眼问我“原拆原建的吧？”，熟门熟路给我列了补缴明细，说最近办这类业务的人里，十个有八个是当初冲着低价买的回迁房，算完账才发现，所谓的“差价”早被这笔费用吃掉了一半。 更麻烦的是贷款。 普通商品房不管是商贷还是公积金，只要资质够，流程都顺得很。但如果是还没转成出让性质的回迁房，很多银行根本不接这类抵押物，就算接，首付比例要求直接拉到五成以上，利率还比普通房贷高。 你要是没个百八十万的闲钱凑全款，碰着这类没满年限的回迁房，再便宜也别碰。
住进去的体感差得不是一点半点
很多人说现在新盖的回迁房和商品房是同一个施工队建的，质量没差。 这话没毛病。 但房子盖得好不好，只决定了你住进去的前三年舒不舒服，后面的居住体验，全看物业和管理。 同个地块的小区里，商品房区往往是两块多一平的物业费，单元门刷脸进，垃圾桶每天收两次，楼下草坪定期修剪，连快递柜都专门隔了区域放外卖。一墙之隔的回迁区呢，单元门常年大敞着，电动车直接推到电梯里，楼道拐角堆着半人高的纸壳子，一楼住户在围墙根开半块小菜地种青菜的情况，真的太常见了。 真不是说回迁区的住户不好。 换你交五毛八一平的物业费，甚至很多回迁户是凭拆迁协议免交物业费的，物业哪有动力掏成本搞维护？
别被“同小区”的幌子绕进去
现在很多新盘卖商品房的时候，销售都会补一句“我们小区的回迁房是单独围起来管理的，和商品房区完全不互通”。 这话听听就好。 去年陪同事去雨花台看一个刚交付的盘，销售指着沙盘上北边那几栋说，那是回迁区，和我们的商品房区有两米高的围墙隔着，还有专门的保安岗。结果我绕着小区外围走了一圈，那围墙就到我腰那么高，中间还留了个半人宽的豁口，是给周边卖菜的小贩走的，别说拦人了，猫都能随便钻。 就算真的有硬围墙隔开，小区的公共配套也是共享的。比如地下车库的车位配比，回迁区的住户和商品房的住户一起抢，小区里的儿童游乐区、健身器材，大家都能用。你当初花高价买商品房，本来以为能享受专属的安静环境，最后发现和对面的人用的是一套配套，心里那点落差，比省下来的物业费还闹心。 当然也不是说回迁房完全不能买。 要是你刚好手里预算有限，又想在核心地段落个户，找那种已经满了交易年限、土地性质已经转成出让的回迁房，价格比同地段商品房低个10%到15%，其实是划算的。 下次你再刷到同个小区里价格差了快三分之一的房源，别着急拉着中介算首付，先绕着小区走三圈：看看两个区块之间的围墙有没有能随便走的豁口，单元门是不是常年敞着，楼下的垃圾桶是不是满得溢出来——这些细节，比销售嘴里的“统一管理”靠谱多了。作者|地产
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审核|小准