2026-09-29 02:56:08
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商讯
上周去南京奥体旁的朋友家拿东西，出了单元门拐进楼下的商业街，我愣了三分钟。两年前这里还是一排关了一半的空铺子，剩下的是卖五金的、做房产中介的，连个能坐下来喝杯热饮的地方都没有。现在呢？空铺子全满了，卖卤味的档口排着队，转角的书店摆着邻区小学生画的画，连洗车店都开在负一楼，业主下楼取快递就能顺便洗个车。
原来的那套，跑不动了
早些年社区商业就是开发商的附赠品。拿地的时候要求配建，盖完了就往外卖或者散租，收完钱不管死活。业主嫌不好用，商家赚不到钱，最后变成一堆半死不活的空铺子，这不新鲜。
南京老旧社区沿街底商现状
这两年线上抢了大部分生意，大超市都扛不住陆续撤铺，原来靠收固定租金躺赚的路子，走不通了。很多运营方才慌了神，开始琢磨新路子。说实话，能沉下心琢磨的，不多。大部分都是随便换一批商家，涨点租金，接着躺。
把“租户”变成“合伙人”才是破局点
我接触到这个项目的运营方，他们的做法挺有意思。拿地之后没急着招商，先跑到已经交付的两栋楼里，挨家挨户发了纸质问卷，还拉了个准业主群聊了半个月。最后整理出来的需求，吓了很多招商的人一跳。排在第一的不是大超市，是能上门的宠物洗护，第二是早上能买新鲜热包子的店，第三居然是修鞋配钥匙的固定摊位。
他们招租的时候，根本没给什么网红品牌免租优惠，反而把好位置都留给了符合需求的本地小商家。租金比周边便宜一成，但是要收每个月流水的三个点做运营费。什么意思？你赚得多我才拿得多，你赚不到我也赚不到，大家绑在一块。
运营方平时做什么？不是坐在办公室收租金。每个周末搞一次邻里小集，摊主一半是业主，一半是商家，业主卖闲置不收摊位费，商家出试吃做活动就行。建的群里没人发广告，业主说快递放在店里，商家帮忙看一下；说家里灯泡坏了，群里喊一声，做五金的业主二十分钟就上门。慢慢的，整个社区的粘性就做起来了。现在外面的商家都挤着要进来，空铺率为零，运营方的收入比原来只收租金还高不少。
新建社区周末邻里市集现场
别踩这两个常见的坑
别踩这两个常见的坑
不过话说回来，我也见过不少跟风做新运营翻了车的。有两个提醒，都是踩坑踩出来的经验。
第一个，别硬做网红，高估了社区的客流量。很多项目刚起来就招一堆网红咖啡、网红甜品，装修花不少钱，客单价四五十，想着靠周边人来打卡。你想啊，普通人每天上班赶时间，谁会天天花几十块买杯咖啡坐一下午？撑不过三个月，商家撤铺，运营方又空了场子，白白浪费时间。
第二个，别管太宽，给商家留够空间。有些运营方学了点新模式，就什么都要管，大到商家的定价菜单，小到服务员的工服，都要统一要求。商家本来就是小本生意，被你管得死死的，连调整个菜价都要审批，谁愿意跟你干？适合社区的商家，都是会跟业主打交道的老炮，你把规则定好，公共服务做好，剩下的交给商家就行。
别想着赚快钱。
社区生意本来就是慢生意。你把业主的需求摸准了，把商家服务好了，钱自然就来了。哦对，上次我在那个社区的卤味摊买了半斤鸭颈，老板说，开业半年，已经有一百多个老客提前预定周末的卤味了。你看，这不就是挺好的生意？
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文章名称：从便民到留客：解码当下新社区商业运营模式
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