2026-10-11 16:36:15
作者：
地产
昨天跟准备换房的小吴吃饭，他挠头说，刚工作的时候家里帮忙在六合买了套小两居，写了自己名字，贷款早就还清了。现在准备结婚，想换个市区带学区的房子，到底算首套还是二套？
差的可不是几万块。是几十万首付。
核心规则：认房又认贷，按家庭算
很多人上来就搞错单位。
首套二套认定，是以家庭为单位，不是个人。已婚的算夫妻俩，未成年孩子跟着父母算一户，成年未婚的，自己算一户。
南京目前执行的认房认贷规则，其实很清楚：认房，认的是你家庭在南京范围内登记的房产；认贷，认的是你家庭全国范围内的住房贷款记录。
至于具体认定标准，每年都可能调整，一切以当地最新政策为准，别拿五年前的老经验套现在的情况。
南京房产认定家庭单位查询流程图
常见踩坑场景，大部分人第一次都会错
说几个大家问得最多的情况，你对着对一对。
第一种，之前买过房，已经卖了，现在名下无房，贷款也还清了，算首套吗？
只要卖了之后南京名下无房，贷款也结清，目前南京大多数情况是按首套算首付和利率的。
第二种，婚前我老公买了一套房，我从来没买过，婚后想再买一套写我名字，算首套吗？
不算。因为已经按家庭算了，你家庭已经有一套有贷款的房，再买就是二套。
太冤？也没办法，规则就是这么定的。
第三种，我未成年的时候，我爸妈买房加了我名字，现在我工作了自己买，算首套吗？
这种一般不算你自有房产，只要你自己没有贷款记录，南京无房，就算首套。
第四种，我之前老家买房全款，没贷过款，现在来南京买，算首套吗？
算。你全国没有住房贷款记录，南京无房，当然是首套。
南京首二套房认定常见误区对照表
说实话，真的见过太多人，交了十万定金才发现认定结果跟自己想的不一样，首付一下子多了十几万，凑不出来，定金都退不了，太亏了。
签合同前一定要做的两件事
签合同前一定要做的两件事
别听中介拍胸脯保证，也别蹲网上看各种乱七八糟的攻略，自己查一遍最靠谱。
第一件，带好身份证户口本结婚证，去南京任意一家不动产登记中心，拉一份家庭住房查询结果。自助机十分钟就打出来，你家庭在南京有几套房子，写得清清楚楚。
第二件，去人民银行打一份个人征信报告，上面所有的住房贷款记录，哪怕你十几年前在老家买的房贷过款，一笔一笔都列得明明白白。
不过话说回来，不同银行对有些特殊情况的认定，偶尔会有一点点差别，比如共有产权房算不算，比如商住房贷款算不算，你确定好房源之后，提前把打印好的这两份东西带给贷款银行的客户经理看一眼，人家说算啥就是啥。
别嫌麻烦。这点时间，总比你签了合同出问题强。
打算下周看房的，抽今天下午半小时，先把这两份证明打了。
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文章名称：南京买房绕不开：首套房和二套房怎么认定
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