2026-10-06 10:44:50
作者：
地产
上周跟河西做中介的朋友喝茶，坐旁边一个刚买了老破小的大哥侃侃而谈，说自己两百万入的，月租两千五，稳稳跑赢通胀。朋友拿起手机算了两分钟，把屏幕递过去，大哥一口茶差点喷出来。
别被网上的通用公式忽悠了
打开随便什么房产帖，一搜全是套话，给个公式就完事。实际上，不同的投入，算法完全不一样。
大家最常见的，是毛租金回报率，算法很简单：年租金总额 ÷ 房屋总价 = 回报率。这个只能用来快速扫盘，筛掉明显不行的，真要算你自己能赚多少，根本不能用。
为什么？你买房掏的钱，可不只是房款啊。
南京住宅租金回报率成本构成表
真能放进你口袋的钱，是刨掉所有开销之后的净收入，所以得算净租金回报率。公式也不复杂：（年租金 – 年所有持有成本） ÷ 你的实际总投入 = 真正的回报率。
很多人这里就错了，总投入直接写房屋总价。要是你贷款买的，你只掏了首付啊！剩下的是银行的钱，当然按你实际掏出去的钱算，对不对？
首付、契税、中介费、装修、甚至你给房子换个锁添个冰箱的钱，都是你掏的，都得算进去。漏一项，回报率就虚高一分。
普通人最容易漏算的几笔开销
说实话，我见过十个算回报率的，八个漏了成本。不是故意的，是真没想到。
第一个就是空关期。你现在有租客，不代表一年十二个月都有租客。换工作的、换房的，到期不租了你不得找下家？南京这边旺季可能一周就租掉，淡季拖个一两个月太正常。我一般都会提前留出来一个月的空关，直接从年租金里扣掉，这样算出来的才稳。
然后就是每年都要花的固定开销。物业费、电梯费，跑不了吧？每次换租客，你不得给中介半个月租金当中介费？平均下来一年也得几百。墙皮掉了补一补，冰箱坏了修一修，下水道堵了掏一下，哪次不得花钱？一年攒下来也有小几百，别漏。
税费以当地最新政策为准，该算进去的一分别少。
南京二手房租房平均空关期示意图
还有一个大坑，就是很多人拿目前的租金，算未来几十年的回报率。租金会涨？也会跌啊，周边新盘交付一堆房源放租，租金往下掉个几百太常见，别一开始就往高了算。
算完你才知道真实收益是什么
算完你才知道真实收益是什么
拿南京江宁一套很常见的单室套举个例子。总价120万，买家首付60万，税费中介费加简单装修花了5万，实际总投入65万。现在月租1800，一年满租是21600。
留一个月空关，减1800，物业费一年1200，中介费平均一年450，杂七杂八维修300，总共减掉3750，剩下的净年租金是17850。
算下来，净回报率不到2.8%。
要是全款买的话，总投入是125万，算下来回报率才1.4%出头。还不如存个三年期大额存单，利息都比这个高，还不用担惊受怕修这修那。
不过话说回来，买房收租本来就不是赚那点租金的，大部分人还是赌房价涨。但你要是真指着租金吃饭，就得先算明白账。
下次看上哪套要收租的房子，先打开手机计算器，把你掏出去的每一分钱都列进去，别拿着毛回报率就拍板交钱。
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文章名称：南京买房收租，租金回报率怎么算才不踩坑
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