上周在南京茶南吃鸭血馄饨，邻座坐了个戴眼镜的小伙子，凑过来认人，说之前找我问过买房的事儿，现在自己跟退休的大学老师买了单位的集资房，跳过中介了，钱都付了大半，卡在过户这步，挠头问我怎么办。
跳过中介确实能省几万块中介费，这对刚工作没几年的年轻人来说，可不是小数目。但没人带，就容易摸瞎。
先把前提说清楚，不是所有房子都能自己过户
不是说你想自己过就能随便过的。最顺的情况是：商品房满二满五，产权清晰，没有抵押没有查封，卖家红本在手，买家付全款，这种走流程就完了，没什么弯弯绕。
有贷款的其实也能办。就是要自己跑银行找评估，签抵押合同，走审批，费点腿而已，不是不能办。
那种有共有产权人、还在租约、或者卖家房产证还没下来的，劝你别碰自行成交，太容易出纠纷，省的那点钱不够打官司的。
过户前必须捋顺的几件事，一件都不能落
核档！别信卖家嘴说产权清晰，你自己带身份证去不动产登记中心调档，几块钱工本费，就能查到房子有没有抵押，有没有被法院查封，有没有隐形的共有人，一目了然。
资金监管！千万别直接把全款打给卖家私人账户，哪怕是亲戚朋友。现在几乎所有城市的不动产登记中心都有免费的官方资金监管账户，你把房款放进去，过完户拿到新房产证，卖家才能拿到钱，稳得离谱。
税费提前说死。个税契税增值税，谁出哪部分，是各自承担还是买家打包，全都写进合同里，别到了过户现场坐在大厅扯，耽误自己也耽误别人，还容易闹掰。
一步步走，其实没你想的那么复杂
先签正规合同。别嫌麻烦，当地房管局官网都能下载标准的自行成交合同模板，打出来一条条填，所有口头约定都落纸，别私下写个两页纸就完事。
然后做缴税预审。现在南京直接在我的南京APP就能上传材料提交预审，三五个工作日就出结果，预审通过再约号，不用白跑一趟现场。
过户当天，把带的东西列出来，少一样都别出门：买卖双方身份证原件、户口本、结婚证（已婚必须带）、原房产证原件、网签合同、预审通过的缴税证明。说实话我见过小夫妻忘带结婚证，开车从江北赶回江宁拿，折腾一整天才办完，太亏了。
到现场叫号，交材料，核税费，交钱，完事等拿证就好，现在很多地方当天就能拿新证，慢的也就三五个工作日。
那些不起眼的小坑，大多人容易忽略
水电气物业费。过完户才发现卖家欠了两年物业费，大几千块，物业直接找新房东要，你说冤不冤？过户前跟卖家一起去物业、水电气营业厅查一遍，当场结清香，当场过户，花不了半小时。
户口。哪怕房子你买了，卖家户口不迁走，你的户口也落不进来，尤其牵涉到学区的，这点太重要了。一定要提前留一小部分尾款，约定好户口迁走再付尾款，别嫌矫情。
不过话说回来，要是真的买卖双方都是知根知底的熟人，只是不想给中介赚中介费，这些坑只要多留心，就能避开，省下来的钱买个车装修不好吗？
出门前再翻一遍包，材料带齐了吗？
作者|地产
排版|地产
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