上个月陪朋友在南京河西看二手房，中介翻出的报价表上，同一个小区同户型，挂牌价比小区指导价高出快一万一平。算完贷款，朋友当场傻了。
它从来不是单纯的降价工具
很多人一听到这几个字，第一反应就是官方要压房价逼房东降价。其实真不是。
最早出台这个政策，核心目标从来不是降房价，是堵信贷漏洞。
早些年房产市场热的时候，不少人玩空手套白狼，把100万的房子做到200万的合同价，从银行套出七成贷款，相当于一分钱不花就拿到一套房，还把风险转嫁给银行。
银行按指导价审批贷款，这一下就把歪路堵死了。
对普通买卖双方的实际影响
说点大家能摸得着的。
对买家来说，最直接的变化就是首付变多了。
举个例子，100平的房子，房东挂500万，你本来算好三成首付150万，贷款350万，就能拿下。如果小区指导价是400万，银行只肯按400万的总价放贷款，最多给你贷280万，剩下的120万要你在首付里一次性给房东。
本来只准备150万，现在要掏220万，差了70万，很多人直接被挡在门外。
对房东呢？没人逼着你按指导价卖，你想挂多少钱都可以。可问题是，接盘的买家要多掏几十万首付，能拿出钱的人本就少，要么你降点价凑首付，要么就慢慢等能一口掏出钱的有缘人。
说白了，就是拉高了高溢价房源的交易门槛。
现在的指导价，早就不是刚出台的样子
说实话，刚出来那会，不少地方卡得很死，一点商量余地都没有。
这两年市场变了，很多地方悄悄调整了执行尺度，有的改成按实际评估价走，有的放松了贷款的比例限制，具体怎么算，以当地最新政策为准。
现在很多人说它没用，其实也不对。
对第一次买房的新人来说，你不知道一个小区到底值多少钱，房东乱喊溢价你也分辨不出来，指导价起码给了你一个公开的参考基准，不会一上来就被坑得太狠。
不过话说回来，它也只是参考，不是标准答案。
带重点学区的，楼层好户型方正的，小区楼王位置的，卖得比指导价高几十万太正常了。房子是住的，每个人的需求不一样，价格本来就没法定死。
下次你去看二手房，出门之前先搜一下目标小区的指导价，首付预算一定要多留10%-20%的余量，别卡着挂牌价算得刚刚好，省得看到心仪的房子，最后卡在首付上，拍大腿都没用。
作者|地产
排版|地产
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