去年九月底，我陪准备结婚的小老弟看南京奥体的二手次新，谈好310万成交，小老弟算了半个月，128万首付刚好用完他和爸妈攒的所有积蓄，就等签合同过户，结果预审的时候直接挨了当头一棒。
银行只认评估价，不认你签的成交价
很多第一次买房的人都搞反了逻辑。你买房花多少钱，是你和房东谈出来的，那叫成交价。但银行放贷款，才不管你花了多少，它只信自己找第三方机构估出来的价值——也就是评估价。
贷款额度，是按评估价乘贷款比例算的，和成交价没关系。差就差在这里。你需要掏的实际首付，就是总成交价减去（评估价乘以贷款比例），多出来的缺口，就是评估价和成交价差距捅出来的窟窿。
小老弟那套，成交价310万，银行评估只有260万。首房首贷贷款七成，算下来只能放182万，总房款减贷款，首付就得掏128万，刚好用完他所有钱，差一万都得临时凑。
说白了，银行怕房价跌了你还不上贷，永远往保守了估，不可能顺着你成交价走。直接卡你首付脖子，一点商量余地都没有。
哪些情况差距会拉得特别大
楼龄超过二十年的老破小，大概率差很多。尤其是南京城里带学区的老破小，成交价因为学区溢价炒得很高，银行不认学区溢价啊，它只认房子本身的钢筋水泥，估出来直接能比成交价低一两万每平，一套房差出几十万太正常。
还有刚交付的次新盘，小区没几套成交记录，银行没参照物，也会往低了估。反过来也有好事，上个月碰到个房东急售，比市场价低三十万出，买家捡漏，成交价远低于市场价，银行按市场价评估，反而能多贷，首付还少掏了十几万。
说实话，中介很少主动跟你提这个事。一来怕你知道缺口大不买了，耽误他们签单，二来不少新人中介自己都搞不清这里的弯弯绕，稀里糊涂就带你签了。你不问，他不说，最后坑的就是你自己。
签合同前一定要做这一步
不要信任何口头的“差不多”“大概就是这个数”。一定要提前要求做预评估。不管是找中介对接，还是自己联系银行，提前拿到预评结果，算好缺口再谈签合同的事。
要是用公积金或者组合贷，不同城区的评估规则不一样，以当地最新政策为准，别瞎听网上的经验套。
我见过太多签了合同才发现差十几万首付，到处拆借搭利息不说，凑不出来还要赔业主好几万定金，好好的喜事变糟心。
不过话说回来，有差距也不是说房子就不能买，关键是你得提前知道缺口有多大，能不能接受，别稀里糊涂签了字才醒过来。
下次谈房，付大额定金之前，先把预评估做了。就这一件事，能帮你避开绝大多数踩坑的可能。
作者|地产
排版|地产
审核|柚子