2026-09-29 09:43:02
作者：
地产
上个月陪远房表姐跑南京房产交易中心，她卖一套老房子，提前做了半个月功课，临了审税还是卡了壳。就因为那点增值税的事，网上说啥的都有，一会说满二，一会说满五，差点把她绕晕。
怎么算“满”，第一步十人九个错
很多人第一反应，当然按房产证下来的日期算啊。不对。真不对。
南京这边认的是，契税完税凭证时间和房屋所有权证登记时间，哪个早算哪个。就说我表姐那套房子，原房主2010年就交了契税，因为开发商拖沓，2015年才办出房产证，按房产证算去年交易的时候还不满两年，差小半年，按契税算早就够了，直接省了八万多，她当时拿到审税单都愣了。
南京二手房满二认定契税凭证样本
说实话，我见过更坑的。有人买了期房，住了快五年才拿证，上来就说自己房子不满，结果一查契税早四年前就交了，直接省了几十万的税。别嫌麻烦，交易前先翻出来你的税票，比啥都强。还有人买的是抵债过来的房子，也要按原房主交契税的时间算，别从你过户那天重新算，这点很多中介都没搞清楚。
符合条件才能享受免征
增值税满几年免征，现在执行的政策线就是满两年，别信网上好几年前的旧帖说满五，那是把增值税和个税的免征搞混了。满五唯一免的是个税，跟增值税不是一回事，别搞混。
哦对，还有房子性质。不是所有房子满两年都免，得是普通住宅才行。非普通住宅现在是按差额征收，不是全额，也不是免征。那怎么算普通非普通？每个城市标准不一样，南京这边按容积率、单套面积还有成交总价划分，以当地最新政策为准，别乱套别的城市的标准。
之前碰到个卖家，买了郊区的大平层，面积超了一点点标准，非要跟人说自己是普通住宅，结果审税的时候才知道不对，多掏了十几万，悔得当场拍大腿。
南京房产交易中心增值税政策公示板
特殊情况别踩隐形坑
特殊情况别踩隐形坑
要是你这房子是继承来的，怎么算满？按原房主取得房屋的时候算，不是按你继承过户的那天算。这个真的是冷门知识点，好多人不知道。比如老爷子05年买的房子，2020年继承给儿子，儿子2023年卖，那早就满两年了，直接免征。
还有夫妻婚内加名、离婚财产分割，都是延续之前的时间算，不用重新起算。这都是省大钱的点，没人提你根本不知道。
不过话说回来，要是买的是刚交的新房，转手卖呢？那肯定不满啊，刚交的房契税一般刚交，不满就是要交，别想着找什么漏洞，没用的。法拍房也要留神，拍之前一定要求法院公示原契税时间，别光看原房产证的时间，不然拍到了，税费才发现要多交，这钱可是你出，没人给你补。
差个三五天，就是好几万。真的。现在交易中心都是系统核税，一分钱都少不了，提前搞清楚，比啥都强。
下次你要挂牌或者买房签合同之前，先把原房主的税票找出来拍个照，问清楚时间再谈价。
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文章名称：跑了三趟房产交易中心，才搞懂增值税满几年免征
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