大讲堂上周三陪我姐跑政务大厅。
她攥着一沓房产证复印件，额角的汗把刘海泡成一绺一绺的。本来以为把我妈名下那套老破小过户给她，就是签个字、盖个章的事儿，结果窗口工作人员一句话给她打懵：“走赠与的话，后面你卖的时候要交的税，可比现在省的那点多太多。”
赠与当下要掏的钱，真没你想的多
真的不多。
很多人被网上耸动的过户攻略吓过，以为直系亲属赠与要交二三十个点的税，实际上从早年开始，政策就明确把配偶、父母子女、祖孙这些近亲属之间的房产赠与，划在了个税、增值税的免征范围里——你没看错，这俩占了二手房交易税费大头的钱，这环节一分不用交。
说实话，我之前也以为这事儿特别简单，不就是家里人之间过个户嘛，能有什么差池？直到上次跑那一趟才搞明白，剩下要交的其实就是契税，按房屋税务系统的评估价全额收3%，没有首套二套的优惠折扣，再加上几百块的工本费、公证费，一套评估价200万的房子，走赠与流程当下要掏的钱，满打满算也就6万出头，比正常买卖过户能省个十几万。
本来我姐听到这儿都松口气了，手指都快把复印件捏出印子了，结果窗口的大姐抬头问了一句：“这套房子你打算住一辈子？要是过个五六年想换房卖出去，你还走赠与？”
给她问愣了。站在窗口前面半天没说出话。
最容易被漏掉的“隐形账单”
这才是最坑人的地方。
很多人算赠与的账，只算当下交了多少，根本不算房子到了自己名下之后，将来要卖的时候，要掏多少。
要知道，赠与来的房子，再对外出售的时候，要按房屋出售价减去原房主购房成本的差额，缴纳20%的个人所得税——除非你满足“满五唯一”的条件，也就是你拿到这套房子之后，住满五年，而且这套房子是你家庭名下唯一的住房，才能免掉这笔税。
就拿我姐那套老破小举例，当年我姨买的时候才花了20万，现在同小区同户型的成交价都到210万了。要是走赠与拿到手，将来她换房要卖的时候，算上20%的个税，光这一项就要交（210万-20万）*20%=38万。可要是当初走正常买卖过户呢？虽然当下要交的税多一点，但是将来卖的时候，只要满足满五唯一，个税也是全免的，根本没这么大的窟窿。
前两年我碰到个读者，为了省几万块的过户费，走了赠与拿了爸妈的房子，结果去年孩子要出国急着用钱，想把房子卖了，一算要交四十多万的个税，当时坐在我工作室里脸都白了，说早知道这样当初宁愿多花点钱走买卖。
不过话说回来，也不是说赠与就全是坑。
别上来就选最“省”的那条路
哪有什么绝对划算的过户方式，全看你自己的实际情况。
比如你拿到这套房子之后，根本就没打算卖，就打算自己住一辈子，或者将来要传给自己的孩子，那走赠与完全没问题，当下省的钱是实打实的，反正你也不会对外卖，那20%的个税根本跟你没关系。
但要是你明知道过个三五年肯定要换房，要把这套房子卖出去置换更大的，或者用来给孩子当婚房凑首付，那真的别贪那点当下的小便宜，算总账的话，买卖过户反而更划算。
对了，每个地方的税务细则可能有细微差别，比如有的地方早就取消了强制公证的要求，有的地方对特殊性质的房产（比如经适房、房改房）的赠与有额外的限制，具体的数字一定要以当地不动产登记和税务部门的最新政策为准，别拿着网上十年前的攻略就往政务大厅跑，白跑一趟是小事，算错账亏了钱才是真的闹心。
上次陪我姐从大厅出来，她蹲在路边刷了半小时本地税务的公开咨询电话，打过去把自己家的房子情况问了三遍，才敲定走买卖过户。
你要是最近也在琢磨把家里老人的房子过到自己名下，先别急着约公证处的号，先问自己一句：这套房子，我会不会在十年内卖出去？想清楚这个，比看十篇过户攻略都有用。
作者|地产
排版|地产
审核|安然