先把账算明白，别被”低总价”晃了眼
很多人第一反应是”总价低，压力小”。真算过吗？ 40年产权公寓的首付最低5成，最长贷款期限只有10年，还不能用公积金贷款，商贷利率普遍比普通住宅高1到2个百分点。刚才那套38万的房子，首付就要掏19万，贷款19万，按现在的商贷利率算，每个月要还差不多2100块，跟同片区租个两居室的价格差不多。 真的。很多人只看总价，不算隐形成本。商用水电，价格是民用水电的一倍都不止。物业费随便喊到3、4块钱一平，隔完两层的使用面积算下来，每个月光固定支出就比住宅多掏小几百。 更坑的是转让环节的税费——这才是最容易被忽略的大头。普通住宅满二就能免增值税，满五唯一连个税都能省，公寓呢？二手转让要交土地增值税、增值税差额、个税，杂七杂八加起来能占到差价的30%到60%。也就是说你100万买的房子，150万卖，光税费就要掏走15到30万，真正落进口袋的没多少。
你以为买的是资产，其实买的是”使用权限”
别听销售扯”40年到期了房子还是你的”。这话半真半假。 住宅的土地使用权到期，是自动续期，这个有明确的法律规定。但40年的商业用地呢？目前的规则是，到期前一年要主动申请续期，能不能批？批了要不要补土地出让金？补多少？全部以当地最新政策为准。没有任何一个销售能给你打包票，说以后续期不用花钱。 那些吹得天花乱坠的配套，更是重灾区。什么”通燃气、能落户、学区房”，十有八九是画饼。我之前碰到过一个业主，2017年在江宁买的公寓，当时销售拍胸脯说”三年通地铁、通燃气，旁边就是名校分校”，现在地铁是通了，燃气管线还在走协调流程，所谓的名校分校，隔了整整三公里，根本不对口。 别信口头承诺。落户就更别提了。绝大多数城市的普通公寓，根本没有落户资格，更别说给孩子挂学区上学。除非你是当地引进的特殊人才，走政策通道，不然普通买房人想都别想。
哪些人真能碰，哪些人趁早绕路
我从来不说”40年产权公寓绝对不能买”这种话。它本来就不是给所有人准备的。 真的适合买的，无非两种人。一种是手上已经有至少一套自住住宅，没有贷款压力，闲钱没地方去，就想找个稳定收租的资产——前提是你算过周边同户型的真实租金，回报率能到3%以上，不然还不如买稳健理财。另一种是自由职业者，平时根本不需要落户、学区，就想在公司附近找个小空间，既能当工作室又能偶尔住，也不打算以后换房或者转手，那买个小公寓图个方便，完全没问题。 但要是你属于下面这几种，趁早打住。第一次买房，想凑个低总价当婚房的。别傻了，你以后换住宅的时候，公寓根本不算首套资格，卖的时候还得被扒一层皮。 指望跟住宅一样升值的。我见过太多人，买公寓的时候想着”以后涨了就卖”，结果挂了三五年都没人接盘。现在市面上的公寓库存有多少？随便去周边中介门店转一圈，一半的房源都是公寓，供远大于求，哪来的升值空间？ 还有那种被”低首付”忽悠，掏空六个钱包上车的。真的，算完贷款和持有成本，你会发现每个月的还款压力根本不比住宅小，最后还落不了户上不了学，图啥？ 要是你最近正在看这类房子，先别急着刷意向金。回去把这三个问题列在纸上，一个个问清楚： 第一，这个项目能不能通燃气，有没有明确的官方文件，不是销售的口头承诺。 第二，二手转让的时候，所有税费加起来到底要交多少，找周边三家不同的中介问清楚，别只听售楼处的。 第三，周边同户型的公寓，最近半年的真实成交价是多少，不是中介挂在网上的虚高报价。 想明白这三个问题，再决定掏不掏钱。作者|地产
排版|地产
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