上周在政务中心台阶上碰到个大姐，攥着一沓皱巴巴的手写合同蹲那抹眼泪。说跟对门老邻居谈了仨月，买他那套带鼓楼学区的老破小，一分钱中介费没给，谈的价比同小区成交价低了快十万，本来以为捡了大便宜，结果跑了三趟过户窗口，全被打回来。
第一趟不知道要网签，带的自己手写的合同，窗口扫一眼就递出来。第二趟网签做了，忘了带卖家当年买房的契税票，核税卡壳。第三趟好不容易把材料凑齐，卖家配偶出差在外地赶不回来，又没办成。
她坐那叹气，说早知道这么麻烦，还不如当初掏中介费找中介办。其实真不是事多，是太多人对自行成交的流程有误解，以为俩人情投意合谈好价格，拿着身份证就能换房本。
先掰明白：私下签的合同，窗口根本不认
别觉得俩人手写的协议摁了红手印就有法律效力。不动产登记中心认的材料，首先是带官方编号的网签备案文本。
现在绝大多数城市的政务服务平台，都开放了个人自行网签的通道，不用找中介，你自己注册个账号，填完房屋坐落、产权人信息、成交价格，系统自动生成网签文本，打出来双方签字按手印，这才是过户环节的第一份有效材料。
我之前碰到个大哥，为了省网签那几块钱的文本费，自己照着网上的模板改了个所谓的”官方网签合同”，到窗口被工作人员查出来编号是假的，差点被当成恶意骗件教育半小时。真的，几块钱的事，别因小失大。
跑窗口前把这些东西备齐，别到了才往回跑
很多人跑空，本质上是出门前根本没列清单。我给你数下必须带的东西，漏一样都可能办不成：
首先是买卖双方的身份证、户口本原件。如果是已婚的，不管房产证上写的谁的名字，配偶必须到场。别跟窗口掰扯”这是我婚前全款买的房跟我对象没关系”，没用。现在的登记规则是，只要是婚内取得的房产，不管有没有单独所有的标注，配偶不到场签知情同意书，窗口绝对不给过。
亏死你。
我之前陪朋友办过一次，卖家是个90后小伙子，房子是他结婚前自己攒钱付的首付，婚后自己还的贷，本来以为不用叫他老婆来，结果到了窗口才知道，哪怕贷款是他自己还的，只要领证之后还的贷款部分算夫妻共同财产，他老婆必须来。那天他老婆从单位赶过来花了一个多小时，全大厅的人都等他一个。
然后是房屋的原始材料：当年卖家买这套房的购房合同、契税完税证明。别觉得我都跟买家谈好成交价格了，凭什么给你看我当年买房的发票？核税的时候要按差额算增值税和个税，你拿不出来原始发票，就只能按全额核定征收，平白多掏好几千甚至几万的税。谁疼谁知道。
两个最容易卡壳的环节，提前绕开
第一个是如果买家要贷款，别被中介忽悠”自行成交办不了贷款”。
真的不是。你拿着网签合同直接去银行个贷中心问，人家照样受理。商贷、公积金贷都能办，流程跟找中介办的没有任何区别。我去年自己买房就是自行成交，公积金贷款从申请到批下来花了12天，比之前找中介办的一次还快。唯一要注意的是，银行会要求你提供真实的交易流水，别想着做高成交价格套贷款，现在系统查的严，查出来直接拒贷，还可能影响你后续的信贷记录。
第二个是如果房子还没还完贷款，别傻呵呵凑钱去解押。
现在全国绝大多数城市都推了带押过户的政策，不用你先凑几十万把剩下的房贷还清，买卖双方跟贷款银行一起签个三方协议，过户当天直接把剩余贷款从卖家名下转到买家的贷款账户，剩下的房款直接打给卖家。具体的操作要求，以当地最新政策为准，提前给银行打个电话问清楚就行。
对了，去办过户的当天，别穿太复杂的衣服。
因为要现场拍照、摁指纹，要是穿的衣服颜色跟背景墙太像，照片不合格还得重拍。还有，税费现在大部分地方都支持手机扫码付，但最好还是带一张一类银行卡，万一赶上系统升级扫不了码，你总不能拿着一沓现金在窗口数吧？
哦对了，你要是真打算自己跑流程，提前一天把所有材料按顺序装进文件袋，别临出门才东找西找，把身份证丢了。
作者|地产
排版|地产
审核|知知