上周陪朋友在鼓楼宁海路那边逛老小区，挨着重点中学分校，下楼走三分钟就是菜场，房主开价285万，说现在租给陪读的一家三口，每个月收4800。朋友当场就掏手机按计算器，算完眼睛都亮了，说这收益比存银行强多了。
我给他递了瓶冰矿泉水。
你这算法，错得离谱。
别拿“年租金除以总房价”当最终答案
所有人第一次算租金回报率，几乎都是用这个公式。4800乘12，一年租金57600，除以285万的总房款，算出来2.02%。看起来好像是个正经数。
但你算的，只是挂牌层面的毛收益。
你买房的时候，难道没花钱？
契税要交吧？中介费要给吧？哪怕是满五唯一的房子，杂七杂八的交易成本加起来，少说也得总房款的2%。这就是小6万块。
还有，你总不能买了个二十多年的老房子，换锁、刷墙、换个旧空调，这些钱不掏？租客一开门看到墙皮掉得一块一块的，转头就去看隔壁同户型的房子了。
哦对，还有空窗期。
哪有房子能全年12个月满租？租客退租，你得找保洁、修家电、挂中介，少说也得空个半个月到一个月。再加上每年总有那么几次家电坏了要修，物业费、电梯费要交，这些杂七杂八的钱扣完，你一年实际能拿到手的净租金，能有5万就不错了。
你要是拿这个净租金去除以总房款，算出来的数直接掉了快三分之一。
真的，别觉得这些是小钱。积少成多，算到最后能差出去好几个百分点。
贷款买房的人，根本不该用总房价当分母
很多人算的时候，自动把贷款的事给忘了。
还是那套285万的房子。你要是全款买，刚才的算法还能凑活算。但现实里90%的人都是贷款买的。首付掏3成，也就是85.5万，剩下200万走30年商贷，按当地最新商贷利率计算，每个月要还的金额，差不多是你能收到的租金的两倍。
连月供的一半都覆盖不了。
这时候你再拿总房价当分母算回报率，就完全是自欺欺人。你实际掏出去的全部本金，根本不是285万，是首付加上之前交的契税、中介费、翻新的钱，拢共也就100万出头。
你每个月要倒贴进去的月供差额，这部分钱的成本，难道不算？
之前有个在桥北买房的读者，当初算的时候觉得租金能抵一半月供，结果真住进去才发现，同户型的成交租金比预想的低了快一千，空窗期还要自己贴钱。
哦对，这里还要提一句，要是你当初买房的时候，本来就冲着长期自住、或者赌板块涨价去的，那算租金回报率其实没多大意义。但你要是纯抱着“买套房收租当被动收入”的念头，那这步算错，后面全是坑。
网上吹的“高回报率房源”，基本都藏着坑
我之前刷短视频，总刷到有人晒截图，说某套房子的租金回报率能到6%，甚至8%。点进去细看，要么是远郊的商业公寓，商水商电，没有燃气，转手的时候税费高得离谱；要么是没有正规产权的小房子，买了之后没法正常过户，你想卖的时候连接盘的人都找不到。
还有那种跟开发商合作的包租项目，跟你说“买了之后我们统一运营，每年给你稳定回报，稳赚不赔”。
你可别信。
我接触过好几个买了这种项目的业主，前两年的租金，其实是从你自己掏的总房款里提前扣的。相当于你把自己的钱拿回来，每个月给自己发工资，发满两年之后，运营公司撤了，你房子空在那里，连租多少钱都不知道。
说实话，在南京这种二线城市，要是你算出来的真实净租金回报率能到2.5%以上，已经算很不错的标的了。那些动辄吹到5%以上的，你多问两句实际成交的租金、真实的持有成本，基本就能把套路拆穿。
下次你再看中介给你推的“高回报收租房源”，别着急套公式，先打开小区周边的中介群，问问同户型上个月实际签下来的租金是多少。再把你从掏定金开始花的每一笔钱都列出来，扣掉所有杂七杂八的持有成本，最后算出来的那个数，才是真的。
作者|地产
排版|地产
审核|乐乐