先把账算到骨头缝里
那套房子挂牌180万，按现在的首付比例算，3成是54万，她差的36万得从消费贷里凑。商贷按首套4.1%的利率算，30年等额本息，每个月固定要还6120块。 她算的账是：3000块租金，抵掉一半房贷，自己每个月再掏3000就够了。 真不是。 绝大多数人算租金收益的时候，都会自动忽略三个隐形扣分项。 头一样是空置期。我翻了下这个小区近半年的出租记录，同户型的房子，平均每年要空1.5个月才能等到下一个稳定的租客。摊到每个月，相当于直接少收375块。 再就是中介和维修成本。现在南京租房市场，中介服务费普遍是半个月房租，按每年换一次租客算，摊到每个月是125块。再算上水管堵、灯泡坏、墙面补漆的日常损耗，一年怎么也得掏个五六百，摊到每个月又是50块。 算下来，她每个月能拿到手的净租金，也就2450块。离6120的月供，差了快3700。 更别说那笔36万的消费贷，每个月还要固定还1800。
别被”躺收房租”的鸡汤骗了
我知道很多人会举例子，说某某朋友10年前在新街口买了套老破小，现在租金完全覆盖房贷，每年还能净赚点钱。 这种情况真的存在，但那是10年前的老黄历了。 那时候房价基数低，贷款总额少，甚至很多人当时买的时候，房价一年涨20%，就算租金抵不上房贷，房价上涨的收益也早就覆盖了所有成本。现在呢？ 只要你的房贷利率高于房屋的租金回报率，从纯现金流角度，这桩买卖从入手那天起就是每月净流出的。 现在南京普通住宅的平均租金回报率，基本在1.5%-2%之间。就算是核心区位置最好的老破小，顶天也就跑到2.5%。而现在的房贷利率，就算按最低的3.8%算，都是倒挂的。 那些说自己房租完全抵掉房贷的人，要么是贷款剩的不多了，每个月没剩多少月供；要么是当年买房的成本极低，租金回报率能跑到4%以上。这种房子，你现在拿出来找，根本找不到。 有人会说，那我现在每个月倒贴一点，等过几年房租涨了，不就可以完全覆盖了？ 泼盆冷水。南京过去5年的平均租金涨幅是每年2.3%，而等额本息的月供是固定的。按这个涨幅算，现在每个月差3700的缺口，要等17年才能被租金涨上来的钱填上。 17年啊。中间房子漏了要修，租客中途跑路要空，政策调整要交相关税费，这些变量谁能提前算到？
真要操作，得踩稳这几个红线
我从来没说过靠出租覆盖房贷这件事完全不能做。只是别脑子一热就把所有存款砸进去，踩了红线再后悔。 头一条，手里的自有资金，必须能覆盖至少6个月的房贷、物业费和日常维修成本。别把所有钱都凑了首付，连备用金都不留。前两年碰到个大哥，2021年在仙林买了套公寓出租，刚收完第一笔租金就碰到疫情，租客退租，房子空了3个月。他那时候刚换工作没稳定收入，差点断供，最后只能低价把房子卖了，亏了快20万。 再就是别碰远郊那种需要高杠杆、租金回报率低于2%的盘。我见过不少人被销售忽悠，说远郊盘以后通地铁、建商圈，租金能涨。等你真买了就知道，那种地方空置期动辄半年，你挂出去都没人问，别说抵房贷了，能租出去都算运气好。 还有，别为了出租把房子装得像样板间。租客的使用强度你根本想象不到，你花10万装的北欧风，不出3年就能给你造得面目全非。装修的钱，你永远别想从租金里收回来。 下次再碰到有人跟你说买套房租出去就能躺平，你就让他先把近3年的真实租金流水、空置记录、维修账单拉出来给你看。毕竟，按计算器算出来的理想账，和真金白银掏出去的实际账，从来都不是一回事。作者|地产
排版|地产
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