上个月陪同事跑了三趟政务大厅。
她前两年买的刚需房，当时公积金刚缴满3个月，只能硬着头皮办了商贷。现在公积金账户里躺了小几万，商贷每个月扣的钱又看得肉疼，满脑子都是想转公积金。
结果第一次去，窗口的人翻了翻她的材料，抬头问了句：”你这房子下证了吗？”
她愣了。期房，还在等交房，证连影子都没有。白跑。
先别着急预约，先卡这几个硬指标
首先是商贷本身的要求。大部分城市要求原商贷是纯住房按揭贷款，不是消费贷、经营贷凑出来的房贷，而且还款记录不能太难看——连续逾期超过3次，或者累计逾期超过6次的，基本直接被刷下来。
还有的银行会设还款期限门槛，有的要求还满半年，有的要满一年，没到时间就申请，要么收1%左右的违约金，要么直接不给转。
然后是公积金缴存的要求。这个没有全国统一标准，以当地最新政策为准，我所在的城市要求连续缴满12个月，且当前处于正常缴存状态，断缴过哪怕补缴了，很多地方也不认。
哦对，还有最容易被忘的：你买的房子得已经办好不动产权证。还在还期房贷款、没下证的，想都别想转。我同事第一次跑就是栽在这上面。
还有个很多人不知道的前提：原商贷的银行得同意你转。别以为转贷是你自己的事，想转就转。银行要是没和当地公积金中心签商转公的合作协议，你就算符合所有条件，也转不了。有的银行甚至会故意拖审批流程，毕竟你的贷款在他们行里放着，是稳定的利息收入，谁也不想往外推。
那些没人提前说的隐形要求
别以为硬指标过了就万事大吉。
我同事第二次跑，证刚下来，缴存时长也够，结果还是没办成，卡在了额度上。
公积金贷款的额度不是你想转多少就能转多少。是和你的账户余额、缴存基数、当地最高贷款限额绑死的。比如有的地方按账户余额的15倍算，你账户里只有2万，最多就能贷30万，要是原商贷还剩40万，剩下的10万就得你自己先凑钱补上，不然转不了。
还有的地方会卡缴存基数，要求你的月收入（一般是缴存基数的两倍）要覆盖公积金月供的两倍，不然额度直接砍半。
还有个坑我同事踩得最狠：房子的评估价。
她当初买的新房，总价120万，现在商贷还剩42万，本来以为评估价怎么也能到110万，结果第三方评估公司上门拍了一圈，说她那栋楼最近的成交价才100万，评估价给了98万，按最高贷款比例算下来，公积金最多能给她批36万。剩下的6万缺口，得她自己掏。
她本来就是因为手头紧才想转贷省利息，哪来的6万闲钱？当场就坐在大厅的塑料椅子上叹气。
哦对，还有征信的问题。不是你商贷没逾期就行。最近半年要是点了太多网贷、信用卡刷爆了，公积金中心觉得你还款能力有问题，也会直接拒。
别信中介的”全包代办”，这些坑要绕开
我同事被打回来两次之后，就有陌生微信加她，说她这种情况可以”包装”，只要交8000块代办费，保证能转下来，还不用补差额。
她差点就转钱了，还好我拉住了她。
说实话，哪有什么包装的路子。你缴存了多久的公积金、征信是什么情况、房子值多少钱，都是公开可查的，中介要是真有本事改这些数据，那才是怪事。所谓的代办，无非就是帮你跑个腿递材料，你自己跑两趟就能搞定的事，犯不上花这个冤枉钱。
还有的中介会骗你，说商转公必须先结清原商贷，他们可以给你垫资，垫一天收千分之五的利息。
哦对，这里要提一句，现在很多城市都有”免垫资商转公”政策，就是公积金中心直接和原商贷银行对接，不用你自己先凑钱结清贷款，直接就把贷款转过来了，根本不需要垫资。你要是不知道这个政策，随便找了中介垫资，那几千上万的垫资费就白扔了。
其实商转公没有大家想的那么复杂，也没有那么多门槛。
说白了，就是你符合公积金的贷款要求，银行愿意放你走，就成了。
能省一点是一点。
我帮我同事算了笔账，她要是能转成公积金贷款，现在公积金利率3.1%，比她现在的商贷利率4.2%，每个月能少还差不多500块，30年下来就是18万，够她把家里的老破小重新装一遍，还能剩点钱买个车位。也难怪她跑三趟都不放弃。
去办之前，先打两个电话。
一个打给你办商贷的银行，问清楚提前还款有没有违约金，能不能配合办商转公；另一个打给当地的公积金中心，报上你的缴存时长、账户余额、房贷剩余本金，先问清楚初审能不能过，有没有需要补的材料。
别揣着一摞复印件就往大厅跑。
白耽误时间。
作者|地产
排版|地产
审核|小准