上个月陪我姐在南京跑售楼处，差点被气笑。她婚前自己买了套70年的一居室，去年卖了，贷款也结清了，现在想换套带学区的大三居，售楼处的人张嘴就说”你这肯定是首套，首付只要三成”。结果转头去银行个贷部一查，人家说有过住房贷款记录，按当时的政策得算二套，首付要五成。
当场脸就白了。
说真的，现在太多人对首套二套的认定规则一知半解，要么被售楼处的人忽悠，要么自己想当然，最后要么多掏几十万首付，要么定金打了水漂。
你以为的”首套”，根本不是银行认的那套
很多人对首套的认知，还停留在”我名下没房就是首套”。真的错。
现在全国绝大多数城市的认定逻辑，核心就看两个东西：当前家庭名下在本地的住宅套数，以及历史上有没有过住房类的贷款记录。
注意，是家庭。不是你一个人。夫妻双方，加上未成年的孩子，所有人的房产和贷款记录都要合并算。哪怕你婚前名下无房，你老公婚前有过贷款记录，婚后你买房，也算有过贷款记录的情况。
别杠说”那我之前的房子都卖了，贷款也还完了，凭什么不算首套？” 这就得看当地的政策了。就像南京2023年9月出台的认房不认贷规则，只要你现在南京名下无房，不管之前有没有过住房贷款记录，买普通住宅都按首套算；但有的城市还是认房又认贷，哪怕房子卖了，只要有过贷款记录，就算二套。
具体的执行标准，真的要以你买房当地的住建部门和合作银行的最新政策为准，别拿别的城市的规则往自己身上套。
这些坑，每年都能坑掉几十万定金
我见过太多人在这件事上栽跟头，说几个最常见的误区，你自己对一对。
第一个，以为商住公寓不算数。这里要分情况，如果是40年产权的商住、商铺、写字楼，这些非住宅类的房产，不管你名下有多少套，都不会影响住宅的首套认定。但要是你买的是70年产权的酒店式公寓，属于住宅类的，那就算套数。我姐之前那套就是70年的一居室公寓，当初卖的时候中介说”这是公寓，不影响你下次买房”，纯纯的瞎扯。别问我怎么知道的，她就是踩了这个坑才急着卖房的。
第二个，以为老家的房不影响工作城市的购房资格。这个也是看银行的认定范围，如果当地银行认全国范围内的住房贷款记录，那你哪怕在老家贷款买的房，现在工作城市名下无房，也会被算成有过贷款记录。有的城市只认本地的房产套数，不认外地的贷款，那才有可能按首套算。
还有个很少有人注意的点：给别人的住房贷款做过担保，也可能被纳入贷款记录。之前有个小伙子找我吐槽，说他大学刚毕业的时候，给他爸买的婚房做了共同借款人，现在自己要买房，银行直接把这笔贷款算到了他头上，首付多掏了四十万，定金都差点要不回来。
说真的，现在很多中介和售楼处的人，自己都搞不清最新的认定规则，张嘴就给你承诺首套，到时候出问题，他早就离职了，你找都找不到人。
交定金之前，先花半小时做这件事
别听售楼处的人拍胸脯给你打包票。他们的KPI是让你尽快交定金，不是帮你算清楚首付够不够。真到了批贷的时候出问题，人家只会说”政策变了”，定金你可要不回来。
真要确定自己是首套还是二套，别偷懒，跑两个地方就行。
第一个是当地的不动产登记中心，自助机上刷身份证，打一份夫妻双方（如果结婚了的话）的最新房产查询证明，上面会写清楚你在本地名下有几套住宅。
第二个是人民银行的征信中心，或者直接在网上的征信中心官网，打一份夫妻双方的个人征信报告，看上面有没有”个人住房贷款”的记录，有没有给别人做过住房贷款的担保。
拿着这两份材料，直接找你打算贷款的银行个贷部的工作人员，别找中介，别找售楼处的人，就让银行给你算清楚：按你现在的情况，首付要几成，利率是多少，能不能批。算清楚了，再去交定金签合同。
对了，要是你打算用公积金贷款，还要单独问一下公积金中心的认定规则，和商业贷款的标准有时候还不一样。
我姐上次最后还是咬咬牙买了，刚好赶上南京9月出的新政策，之前担心的多掏二十万首付的事也落了空，算是虚惊一场。说起来也没必要焦虑，不管是首套还是二套，能买上自己满意的房子，就已经比很多人强了。
下次去售楼处之前，先把这两份证明打出来，别等签了字才拍大腿。
作者|地产
排版|地产
审核|柚子