上周陪同事去看城南的新盘，销售刚推开门进样板间，嗓门一下子提了八度——“看见没？这块放茶桌的地方，全送！不算产证面积！”
同事当时眼睛就直了。
毕竟按当时的挂牌价，这小半块空间差不多快12万，等于凭空捡了个大便宜。
那些“白送”的面积，根本不是开发商的善意
别激动。
你以为开发商是做慈善，把自己的利润掏出来给你当福利？真不是。
所有能拿来当“赠送”的空间，从一开始就没算在开发商需要掏土地出让金的面积里。按照之前的规划规则，飘窗高度低于一定标准算半面积，设备平台、结构板这些区域，报建的时候是完全不计入容积率的，露台、架空层本来就属于小区全体业主的公共空间。开发商只要稍微动动手，把设备平台的栏杆拆掉封成玻璃窗，把飘窗的墙体砸掉和地面找平，把露台的边界用矮墙围起来，这些本来不算钱的空间，就成了他嘴里“价值十几万的赠送大礼包”。
我上次在城东看盘，销售指着样板间里一个放洗衣机的小角落说这是全送的设备平台，算下来有3.2平，值小7万。我翻了下当初的规划公示图，那地方本来是楼体的空调外机摆放位——连个正经的围护结构都没有。
说白了，这部分空间本来就不是开发商的私产，他拿来当人情送你，你要是真把这当价值算进房价里，那就上当了。
踩过坑的人，早把苦头吃遍了
最常见的亏，就是拿不到产权。
所有不计入不动产权证的赠送面积，本质上都只是临时的使用权，没有任何法律层面的保障。
前两年有个找我咨询的业主，当初买房子的时候，销售说顶楼的露台全送，他脑子一热就交了首付，拿房之后自己花了五万多把露台封成了阳光房，摆了茶台种了花，住了不到两年，城管的整改通知就贴到了门上——说这部分属于违规搭建，要求限期拆除，拆的时候一分钱赔偿都没有。
更糟心的是，这些赠送的空间，从来不会算进你的贷款基数，也不会在拆迁的时候算成你的合法面积。你当初算的“省了十几万”，真到要兑现价值的时候，银行不认，拆迁办不认，连小区的其他业主都可能不认——毕竟如果赠送的是公共露台，本来就是全体业主共有的，开发商根本没有资格私自划给某一户用，真要较真起来，别的业主是有权利要求你把这部分空间恢复原状的。
就连那种号称送地下室的盘，很多时候空间矮得站不直，潮得长霉，真要维权的时候，物业一句“这部分不在交付标准里”，你一点办法都没有。
糟心。
碰到送面积的盘，别着急掏钱
不是说所有带赠送面积的盘都不能买，只是你得把账算明白，别被销售的几句“全送”冲昏了头。
别信口头承诺。任何写在合同附件户型图上、标了虚线的“赠送空间”，都要跟销售确认清楚：这部分到底能不能计入产权？如果不能，开发商有没有权利把这部分空间给你单独使用？所有的约定，一定要落到书面的补充协议里，别听他说“大家都这么买，不会骗你的”——等你真出了问题，当初跟你拍胸脯的销售可能早就换了工作，谁也不会为当初的话负责。
别光看样板间装得多么好看，抽空去规划部门的官网翻一下对应的项目公示，搞清楚这些所谓的赠送空间，当初报建的时候是什么用途：是设备平台？是公共通道？还是消防要求的预留空间？如果是属于全体业主共有的公共区域，哪怕他送你一层楼，你也别要——以后迟早要闹纠纷。
涉及到产权登记、违建认定的具体规则，以当地最新的规划和不动产登记政策为准，别听销售拿别的城市的案例给你画饼，每个地方的执行标准都不一样，别人那边能封的露台，到了你这边可能就算违建。
下次再碰到销售拉着你算“送了你多少平、省了多少钱”的时候，别忙着算折扣。你就站在样板间里，盯着那个所谓的赠送空间多问两句——这部分写在产证上吗？以后我想改个窗户、封个墙，会不会被城管找上门？
问完了，再决定要不要为了这点空间掏钱。
作者|地产
排版|地产
审核|柚子