上周陪个95后姑娘去办网签。笔都举到半空了，她突然“啪”的一声把合同拍在桌上，问了在场三个人都愣的问题——之前中介提了一嘴的个税，怎么全写在买方承担的条款里？
法定该谁交，和实操谁掏钱，根本是两码事
很多人第一反应是翻法条找依据。没错，从税法层面讲，个人卖房子取得的所得，法定纳税义务人就是卖方，跟买方半毛钱关系没有。
但那又怎么样？
现在绝大多数城市的二手房交易，房主报出来的价格，默认都是净得价。什么意思？就是我这套房卖出去，扣掉所有该我出的钱之后，我银行卡里实打实拿到手的数字，少一分都不行。至于交易过程中产生的增值税、个税、印花税，甚至中介服务费，全算在买方头上。
我前几年陪朋友抢鼓楼那套带学区的老破小，卖方一开始报的就是净得价。朋友也是刚毕业没经验，拿着打印出来的法条跟人掰扯了半小时，说个税是你该交的，凭啥让我掏。人家听完啥也没说，转头把微信删了，当天就把房子卖给了对面那个连价都没还、当场就交定金的小伙子。
真别觉得这是卖方耍无赖。二手房市场本来就是随行就市的，好卖的房子，你不愿意承担，有的是人愿意凑上来。你拿法定责任当谈判筹码，在卖方眼里跟抬杠没区别。
能免个税的情况，你得提前摸清楚
不是所有二手房交易都要交个税。
有个政策大家一定要记牢——满五唯一。只要卖方的房子，从拿到不动产权证那天算起满了5年，而且是卖方家庭在全省范围内登记的唯一生活住房，交易的时候直接免个税。
就这一条，能帮你省下来好几万甚至十几万。
我见过最可惜的一个客户，去年买一套板桥的房子，签合同的时候卖方拍着胸脯说自己的房子是满五唯一，结果到税务窗口一拉家庭住房证明，人家在老家还有一套登记在自己名下的房，根本不符合免税条件。算下来要交近3万个税，当初合同里没写清楚责任，俩人扯了快一个月，最后一人掏了一半才完事。
至于具体的税率，有的地方按交易总价的1%到2%收，有的地方按买卖差额的20%收，具体以当地最新政策为准。这里要提一句，如果房子是卖方通过继承、赠与拿到手的，那个计税原值特别低，算下来的差额个税可能高到你想直接放弃交易，这种房子哪怕价格再戳人，也一定要提前算清楚税费成本，别等交了定金才反应过来。
谈价时多问一句，能少踩大半的坑
很多人买二手房，上来就跟中介砍价，能不能再便宜三万，能不能再降两万。
错。
你坐下来谈的第一句话，根本不该问降价。要问就问：这个报价，是房主拿到手的净得价，还是买卖双方各自承担法定税费的价格？
别不好意思问。很多中介一开始不会主动提这笔钱，等你把价格谈得差不多了，定金都交了，才慢悠悠告诉你，除了房款，你还要额外掏一个个税，算下来大几万出去。那时候你退，定金拿不回来；你接着买，又觉得被坑了，骑虎难下的滋味特别难受。
真要约定由买方承担个税，合同里一定要加一句：如果因卖方提供的房产信息不实（比如隐瞒其他住房、不满年限），导致交易时产生超出预期的额外个税，这部分钱全部由卖方承担。
别觉得这句话多余。真等出问题的时候，这行字就是你维权的唯一依据。
上次那个拍桌子问问题的姑娘，最后跟卖方各让了一步，个税一人承担一半，顺顺利利过了户。
其实买二手房哪有那么多绝对的对错。你情我愿的交易，谈得拢就签，谈不拢就换。下次你去看二手房，坐下来的第一句话，先把这笔账问明白。
作者|地产
排版|地产
审核|白杨