上周陪闺蜜去江北看刚需盘。
穿西装的销售跟在屁股后面叭叭半小时，从区位讲到学区，连未来地铁口的奶茶店选址都给你算得明明白白。
闺蜜突然问”你们五证齐吗？”
销售脸不红心不跳，伸手就指了指售楼处进门右手边的玻璃展柜——里面贴了一溜A4纸打的复印件，红章都印得发虚。
别信。
我前前后后跑过几十家售楼处的后台，见过太多销售拿假复印件糊弄人的把戏，真要查，得找对地方。
五证不是凑数的，每本卡的都是开发商的命门
别听那些网上抄来的干巴巴的名词解释，我给你掰碎了说，每本证到底管什么用。
第一本是建设用地规划许可证。说白了就是政府先点头，这块地盖住宅是合法的，不是乱占耕地或者工业用地改的。这个证一般是拿地之后第一个办的，只要是正规招拍挂拿的地，基本不会有问题，开发商也不会傻到在这上面造假，没人敢碰这个红线。
第二本是建设工程规划许可证。这个就关键了，它上面白纸黑字写了小区能盖几栋楼，每栋多高，容积率多少，配的幼儿园、商铺、垃圾站到底在哪。前两年有个河西的盘，本来规划的是10层小高层，偷偷盖到18层，就是因为没改这个证，最后业主拖了三年才拿到房产证。
第三本是不动产权证书（土地权属）。以前是单独的国有土地使用证，现在两证合一了，这个证上面写了土地的使用年限，是70年住宅还是40年商业，有没有抵押给银行。很多开发商拿地的时候都是从银行贷的款，把土地抵押出去借钱，要是解押不出来，你买了房也过不了户。
第四本是建设工程施工许可证。这个就是允许开工的证明，没有这个证就敢盖楼的，都是违规施工，说不定哪天就被城管拉去封了工地，烂尾都是轻的。
第五本，也是你唯一需要主动找销售要的——商品房预售许可证。没有这个证，开发商连卖房的资格都没有，收你一分钱都是违规的。
我前两年有个读者，图便宜买了个江北的小公寓，当时销售说五证全，他连看都没看就交了2万定金，后来才发现那个盘的预售证是商业的，他想买的住宅栋楼根本没证，最后定金拖了半年才要回来，差点气出胃病。
销售藏着掖着的，都是你要盯紧的细节
很多销售会把预售证复印件贴在墙上，但是你别光看个”有”就完事，里面的细节才是坑。
先看楼栋号。很多盘都是这样，整个小区12栋楼，只拿到了前3栋的预售证，后面9栋连施工许可证都没办，销售就敢让你交定金，说”反正都是一起盖的，证很快就下来”。等你交了钱，证能不能下来全看开发商的资金链，万一断了，你钱都要不回来。
再看用途。有的预售证上面写的是”商业办公”，不是”住宅”，你要是没仔细看，买了个商办，水电都按商业价算，落户都落不了，以后想转手都难。
还有个最容易漏的，就是土地抵押状态。你要问清楚，你买的那套房子对应的土地，有没有从银行解押？要是没解押，开发商要是没钱还给银行，银行是可以把地拍卖了的，到时候你钱房两空。
哦对，还有的销售会拿别的楼盘的预售证来糊弄人，你扫一下证上的二维码，直接跳转到官方公示页面，假的根本扫不出来。
不用追着销售要，自己在家就能查
说实话，你不用每次去售楼处都追着销售要证，人家烦你也累。
现在南京的住建部门官网，都有商品房预售的公示通道，你只要输进去小区名字，就能看到这个盘有没有拿到预售证，哪几栋楼拿了，土地有没有抵押，甚至连每套房子的备案价都能查到。
哦对，还有个小技巧，要是你在官网查到这个盘根本没有预售证，销售还让你交”认筹金””诚意金”，扭头就走，别犹豫。
很多人以为五证齐了就万事大吉？不对，还有个竣工验收备案表，那个是交房的时候要查的，不过那是后话了，现在先把买房前的坑踩明白就行。
下次去售楼处，别光听销售吹未来的规划、升值的空间，先掏出手机搜一下这个盘的预售公示，30秒就能避开大半的坑。
你之前去看房的时候，有没有遇到过销售拿不出预售证的情况？
作者|地产
排版|地产
审核|乐乐