南京主城踩盘半年：回迁房和商品房区别

出身不同，从拿地那一刻就定了

回迁房本质是拆迁补偿的产物。原来这块地住着原住民，开发商要拆，要么给钱要么给房，给的房就是回迁房，大多是定向卖给原住户的，价格本来就低。商品房不一样，开发商是真金白银从政府手里拍的地，所有房子从拿地那天开始，就是用来公开卖赚钱的。

很多南京主城老地块，同一个开发商拿的地，会把地块分成两块，一块做回迁给原住民，一块做商品房对外卖，中间还会隔个围栏。

你别小看这道围栏，隔开的不只是两个小区，是后续几十年所有的不一样。

证不一样，交易门槛差得远

很多人以为只要是房子就能卖，不对。回迁房分两种，一种是原来集体土地上的拆迁，拿的是集体产权，没转正之前根本不能上市交易，签了合同也不受法律保护。另一种是已经转成出让用地的，能办不动产权证，但大多要等个三五七年才能下证，没证之前不能过户。

商品房不一样，只要开发商五证齐全，交房后一两年基本就能下证，满足当地限售政策就能随便交易。

交易的时候还有一笔钱要算，很多回迁房要补土地出让金，这笔钱少则几万多则十几万，具体金额以当地最新政策为准，最后大多还是买家出，很多新手一开始没算进去，签了合同才发现预算超了，尴尬。

去年有个买家找我吐槽，在浦口买了套回迁房，贪便宜比同地段便宜二十万，结果过户的时候要补八万土地出让金，差点凑不出首付。

住下来的体验，冷暖自知

先讲物业。回迁房物业费大多一块钱不到，甚至有的不用交，对应的就是物业基本只负责扫个大街，门岗不管谁都能进，绿化坏了半年没人修，车位紧张的时候，业主把车横在消防通道是常事。

商品房不一样，现在新一点的商品房物业费基本三四块起，人车分流，陌生人进小区要登记，楼道里的灯坏了打个电话半小时就有人来修，绿化月月剪，垃圾桶天天清。

当然，烟火气也不一样。

回迁小区楼下早上有阿姨摆自家种的菜，下午有老头凑一块下棋，晚上广场舞队伍能占半个广场，热闹得很，喜欢这种氛围的人觉得比冷冷清清的商品房舒服多了。

早年的回迁房户型设计也很随意，大多没有做南北通透，得房率也参差不齐，现在的商品房户型都是设计师磨了好几遍的，每一寸面积都用得明白，居住舒适度自然不一样。

哦对，还有贷款。很多银行对回迁房评估价压得很低，同样总价的房子，商品房能按政策贷足，回迁房可能只能贷到一半多，首付一下子就多出十几万，对预算本来就紧的人来说，其实没占到多少便宜。

要是你真的预算有限，看上了心仪的回迁房，抽半天时间，自己带身份证去当地不动产登记中心问清楚，能不能过户，要补多少钱，所有问题落实了再谈价格，别光听中介嘴说。