2026-10-13 07:13:54
作者：
地产
上周跟做中介的发小跑江宁的开盘，坐路边抽烟的时候，他掏出手机给我看一个聊天记录。去年找他买公寓的小伙子，问能不能帮忙降价急售。就是奔着以租养贷来的，现在撑不下去了。
先算清没人告诉你的账
很多人动这个念头的时候，就只算一笔账：月供多少，房租多少。只要房租比月供高，或者打平，就觉得稳赚。
真不是这么算的。
你买房要交契税中介费，拿房要交维修基金物业费，这些钱，谁帮你出？哦对，还有空租期。南京不是所有板块的房子都抢着租。远一点的板块，空个大半年太正常了。哪怕是主城，换租客那十几天半个月，也得你自己掏月供啊。还有每年的物业费，哪怕你房子空着，物业费一分不能少。
这些加起来，都是隐性成本。原来算的刚好打平，算完这些，每个月你还得往里贴两三百。积少成多，几年下来就是大几万。
南京商品房以租养贷成本对比计算表
那些藏在水面下的坑
我见过最早一波做以租养贷的，是06年那批买南京桥北的，那几年房价一年涨一千，随便卖卖都赚，谁做谁成。后来17年那波进去的，好多套拿到手，横盘五六年，房租涨不动，月供还跟着LPR往上飘，不少人扛不住割肉走了。
说实话，政策的变动你也没法预判。比如以后要是对出租房收相关税费，又是一笔额外的开销。而且你买的用来做以租养贷的，大多是小户型公寓，产权本来就比住宅短，出手难，流动性差，真要急着用钱，挂半年都不一定卖得掉。
你说要是房价一直涨还好，要是横盘或者微跌，你每个月往里贴钱，贴个三五年，心态直接崩。
南京江宁大学城空置待租房源实拍
真要试，得守住底线
真要试，得守住底线
不是说这条路完全走不通。我有个亲戚，南京本地人，手上攒了点闲钱，去年在河西中买了个小户型，首付付了七成，剩下每个月月供两千多，房租三千二，不仅覆盖月供，每个月还能剩几百块零花钱。他也不着急房价涨，就放着收租，几十年后房子就是自己的，这不香吗？
问题是绝大多数动心的人，都是凑了半天只凑得出三成首付，兜里连三个月月供都拿不出来，就全押进去了。就像我开头说的那个小伙子，江宁大学城买40平公寓，首付凑了三成，算的时候说房租刚好抵月供，结果今年不少学生出去实习租房，房子空了小半年，一分租金没有，月供得照付，他工资还完房贷连吃饭都难，只能低价卖，亏了十几万首付，白忙两年。
不过话说回来，很多小户型公寓的水电都是商用的，比民用贵出快一倍，这个成本很多房东都会让给租客，实际到手的房租，又比你一开始算的少一截。
下次再有人跟你吹”零成本上车”，你先摸口袋算算，你能拿出来至少18个月月供的活钱吗？没有的话，赶紧转身走，别碰。
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文章名称：蹲了一周南京楼市开盘，聊聊以租养贷可行吗
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