手头凑了首付买房，以租养贷可行吗

上周在南京新街口买奶茶，碰到好几年没见的前同事，坐下来聊了十分钟，三句话不离她那套套在手里的公寓。

当初就是冲着“以租养贷”动心的。现在每个月还要往里贴六百多，笑说自己多了个固定养的“孩子”。

先掰扯清楚，你说的以租养贷到底是什么

说白了就是你掏首付买套房子，办贷款，每个月用租客给的租金还月供。

很多人听着就心动。这不等于花别人的钱买自己的房吗？供完了房子就是你的，天上掉馅饼的好事？

哪有那么多馅饼。大多是别人画的饼。

那些藏在宣传单背后的坑，大多数人一开始不会想

第一个坑，就是你永远算不到的空租期。

你拿着中介给的最高租金算帐，说刚好覆盖月供对不对？可南京每年过完春节，过完毕业季，总有一两个月房子空着没人租。遇上行情不好的时候，空个三五个月都不稀奇。这几个月的月供，你掏不掏？

其次，隐形花销永远比你想的多。换一次租客，你要给中介半个月租金当中介费。水龙头坏了，冰箱不制冷了，热水器堵了，都得你掏钱修。现在出租房屋要报税，具体交多少以当地最新政策为准，这笔钱也没人帮你出。

还有更坑的，开发商当年给你承诺的包租，说好了帮你管五年，结果两年就跑路，留下你自己找租客，租金砍一半都没人要。

我那前同事就是这样，19年在江宁买了套40平的公寓，当时售楼处算帐说月供2800，租金能租2900，你看还能剩一百块零花钱，多好。结果现在，最多只能租到2200。每个月补六百，补了四年了。

想割肉卖掉？税费高到吓人，接盘的人少之又少，挂一年多只能碰到砍价砍到你吐血的买家。

真要试的话，必须卡这几条硬标准

第一，算出来的平均月租金，必须比月供多至少500块

别刚好卡着线。多出来的钱留着应付空租期、维修费、中介费，遇到点意外你才不用慌。刚好打平等于你每个月都在给银行和房东打工，一点容错空间都没有。

第二，只选有人口流动的核心位置，别碰远郊冷门盘

说实话，南京主城哪怕是老破小的一居室，都比远郊没人气的新城好租一万倍。租客要的就是上班近、生活方便，你买个离地铁三公里的盘，谁愿意去住？

第三，永远别加杠杆碰高息产品，贷款能拉多长就拉多长

贷款年限拉长，每个月的月供就降下来了，压力小了，风险自然就低了。别听人说什么用经营贷套出来多买一套，政策变了，你哭都找不到地方。

不过话说回来，就算都符合，你也得先做一件事再下手。

别在家对着中介给的数字算。你直接跑三家中介，问同小区同户型，最近三个月实际成交的租金是多少，最高价最低价都拿过来，取中间数，再减去每年一个月空租期的损耗，减去每年一次换租客的中介费，算出来真正能落到你口袋里的钱，再对比月供。

算完要是还得每个月贴大几百，那就算了吧。手里的钱放哪不好，非得给自己套个枷锁。