逛二手房门店摸不着头脑：二手房指导价有什么用

上个月在南京奥体的中介门店蹭空调喝茶，碰到一对准备结婚的小情侣，看中一套八十多平的两居，谈得差不多，中介掰着计算器算首付，突然提了一句”这套有指导价，得按指导价核贷”，小情侣当场愣住，睁着眼睛问：这玩意儿到底是干嘛的？不是说二手房买卖自由吗，怎么还扯出来政府定价了？

不是用来逼房东降价的指导价

很多人第一次听到这个词，第一反应就是：政府出这个就是为了压房价，逼着房东便宜卖对不对？

说实话，最早出来的时候我也这么以为。

跑了两年门店才弄明白，它最核心的作用从一开始就不是卡成交价，是管银行的房贷额度。

举个最简单的例子，房东挂价五百万，同小区同户型的指导价是四百万，那你去银行办贷款的时候，银行只认四百万的评估价，不会按五百万给你算额度。原来按三成首付算，你掏一百五十万就能贷三百五十万，现在呢，最多只能按四百万贷七成也就是二百八十万，剩下的七十万差价，必须你掏现金提前给房东，相当于硬生生把首付比例从三成拉高到了四成多。

这么做针对谁？很明显，把首付不够、加杠杆炒房的人直接挡在门外了。你想零首付或者低首付拿房炒差价？不可能，一下子就得掏出几十万额外现金，绝大多数投资客扛不住。

至于说逼房东降价？这么多年看下来，真不是主要目的。房东真心急卖，本来就会比挂牌价降，不会因为有指导价多降十万；房东不想卖或者能扛价，你拿指导价压他也没用，大不了不卖就是了。

它给普通人吃了半颗定心丸

除了管房贷，还有个作用绝大多数普通人都没注意到。它给整个片区的房价定了个公开的参照物。

前几年南京不少热门板块，乱挂牌的情况多严重你知道吗？同一个小区，同一个户型，东边户挂四万八，西边户能挂五万五，刚需跑三个门店能问出三个不同的市场价，中介还能两头吃差价，你根本摸不清这个小区到底值多少钱。

指导价出来之后就不一样了，你掏出手机一搜就能看到，官方认可的这个小区合理价格是多少，哪怕实际成交价会比指导价高一点，也高不到哪里去，不会离谱到被人坑得底朝天。

不过话说回来，这两年不少地方的指导价都悄悄松绑了，有的城市已经默认可以按实际成交价评估贷款了，那它还有用吗？

当然有。你去跟房东谈价的时候，这就是现成的砍价工具啊。你直接拿出来说，你看官方给的指导价才这么多，你比指导价高了二十万，能不能让一点？哪怕不谈价，你自己心里也有数，这个小区的价格，跌不可能跌到指导价以下太多，真要涨，也不会偏离太远，不会被网上的造谣涨价冲昏头脑乱接盘。

普通人买房要算清这笔账

碰到带指导价的房子，第一点要记牢，算首付的时候，一定要把指导价和挂牌价的差额提前算进去。

别傻乎乎只按挂牌价算完首付就到处看，真到签合同的时候才发现还差几十万掏不出来，定金交了也得退，闹得一身腥，还耽误自己买别的房。

第二点，不同区域的指导价更新时间不一样，有的地方两三年没动过了，有的地方半年更一次，具体能不能按成交价贷，一切以当地最新政策为准，别拿两年前的老黄历算钱。

第三点，别死磕指导价。它就是个参考，不是说必须按这个价成交，实际交易里，热门板块的成交价高个10%15%太正常了，你要是真看中了户型、位置、楼层，符合自己的预算，不用非逼着房东按指导价卖，错过了合适的自住房子，亏的是自己。

我去年就碰到过一个男生，刚需结婚，看中一套市中心的老破小，户型楼层都合适，就因为房东比指导价高了八万，硬谈不下来，他宁愿不买，等了大半年，等到最后利率涨了，同户型还涨价了，多花的钱远远不止八万。

明天你要去看二手房，不妨先掏出手机，搜一搜目标小区有没有出指导价，提前算好要掏的现金。别到了中介门店，才慌慌张张让人算，被人带着节奏走。