2026-10-06 20:44:51
作者：
地产
上周陪准备结婚的小老弟跑南京栖霞看二手房，签完居间合同去银行面签，客户经理一算可贷额度，小老弟直接傻在沙发上。原定凑三成首付，结果差了整整二十二万。
问题就出在那个大多数新手买房根本不会留意的地方。
两个价，本来就不是一回事
成交价，就是你跟房东谈好，愿意买愿意卖的实打实的价格。写在购房合同上，一分不能少。
评估价呢？是银行给房子定的「风险抵押价」，只用来算贷款，跟你和房东的交易没关系。
哦对，有时候税费核价也会用这个数，各地不一样，以当地最新政策为准。
说实话，我见过太多新手，第一次买房就默认「我买多少钱，银行就按多少钱给我放贷」，差几十万的缺口出来，到处凑钱借网贷，把自己逼得喘不过气。
南京二手房银行评估价计算参考表
差距为什么会这么大
银行不是做慈善的，你押房子贷款，银行要防你断供，真到法拍那一步，能把本金收回来就行。所以几乎所有情况下，评估价都会比成交价低。
低多少？看情况。
十年以上的老小区，评估价可能只有成交价的七八成。次新房，学区好的，能到成交价的八九成。不过话说回来，遇到市场跳涨的时候，成交价往上冲，银行评估价还没跟上最新行情，差距能拉得更大。去年江北核心区有个朋友摇到新盘，二手转购，成交价比开盘价涨了快一万每平，银行评估价还是按一年前的备案价来算，差了快一百万，他找了三家银行才凑到够的额度。
除了行情，房龄、产权性质、甚至小区有没有出过事，都会影响评估价。比如说，同样位置的两套房，一套满五唯一，一套是经适房刚转商品房，评估价就能差出十几万。
南京热门区域二手房评估价成交价对比图
普通人买房要提前留好这一手
普通人买房要提前留好这一手
有人说，那我能不能托关系让评估机构把价估高点？这样能多贷款，少掏首付。
想法很美，但后果你得接住。如果当地税费是按评估价核收，评估价越高，契税个税都得跟着涨，算下来多掏好几万税费，得不偿失。对吧？本来就是凑首付才紧巴巴，平白多掏几万税费，何苦呢。
也有人说，我换家银行能不能缩小差距？不同银行对同个小区的评估价确实有差，差个百分之五到十很正常，真差一点额度，可以换家银行试试。但别抱太大期望，银行的评估体系都是卡死的，不会为你一套房改规则。
对新手最实用的提醒是什么？签合同付定金之前，先让中介拉一下同小区最近三个月的银行评估价区间，算一下自己实际要掏的首付是多少。别光按着成交价算首付。
差几万还好，周转一下就能过去，差几十万，你拿不出来，定金都可能打水漂。
哦对，还有人问，要是差距真的很大，首付不够怎么办？要么跟房东谈，能不能晚几个月补首付，要么自己提前留好备用金，要么就干脆咬咬牙换套预算更低的。别硬扛，别为了凑缺口把未来三五年的现金流全卡死。
下次去定房，别光问房东卖多少钱，多问一句，这个小区现在银行评估大概到什么水平。掏钱之前多核对一遍数字，总比签完合同蹲在银行门口到处借钱强。
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文章名称：买房踩坑才懂：评估价和成交价差距到底卡了谁的脖子
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