上个月陪发小在南京奥体周边看改善盘，连着跑了五个售楼处。每进一家，销售拍着沙盘第一句话必提得房率。最后那家，销售张口就说我们得房率快90%，隔壁盘才75%，买一套等于多赚十几个平方，发小当场就拉着我要算定金。我当时就停住了。
先搞懂：得房率到底算的是什么
很多人买房，第一反应就是得房率越高，占的便宜越大。毕竟买房按产证面积算钱，同样的总价，得房率高就意味着实际用的面积大。
可绝大多数人都没搞懂，得房率的数字是怎么来的。
官方算法里，得房率是套内建筑面积除以建筑面积。套内建筑面积不光包含你家真正能用的室内面积，还包含了墙体面积、阳台面积，公摊才是所有业主分摊的公共部分。
什么是公摊？小区大堂、电梯井、楼梯间、设备间、物业用房，这些都是业主共有的，摊到每家每户头上就是你的公摊面积。
说实话，现在不少开发商早就把得房率玩出花了。把半封闭阳台、设备平台、甚至地下储物空间半送全送，算进套内面积拉高得房率，数字好看得吓人，实则很多赠送面积本身不符合规划，交房哪天拆了，你连说理的地方都找不到，以当地最新政策为准。
高得房率的隐形坑，多数人都踩过
为了冲得房率数字，开发商能砍的地方太多了。
最先砍的就是公共空间。我去年去看过江宁一个小盘，得房率比周边高出快8个点，进去单元门才发现，大堂就是个两米宽的过道，连个快递柜都放不下，只能塞在单元门外面风吹雨淋。楼梯间窄得只能走一个人，搬个衣柜都得拆了门框挪进去。
更狠的连电梯都砍。为了缩小公摊，把电梯井做小，电梯只能站三个人，早晚高峰等十分钟都挤不上去，住进去才知道有多闹心。
还有那种刚需小三房，为了在八九十平方里塞下三个房间，把所有能省的空间都省了。得房率确实高，每个房间放完床连个放书桌的地方都没有，客厅连三人位沙发都摆不下，买的时候看着面积多，住进去全是憋屈。
不过话说回来，也不是说高得房率一定不好。有些好的开发商，是靠优化户型设计，砍掉没用的冗余过道，把浪费的空间还给住户，这种高得房率才是真划算。怕的就是那种靠挤公共空间、玩文字游戏堆出来的高得房率，数字好看，全是坑。
选房时，得房率到底该怎么挑
我跑这么多盘，总结下来就一句话：符合居住需求的得房率，才是好的得房率，不是越高越好。
正常来说，带电梯的普通商品房，得房率在70%-80%之间都是合理的。如果是那种带了小区会所、挑高大堂的改善盘，72%-78%也完全正常，不用非要找80%以上的。
如果碰到一个盘，得房率比周边同类型盘高出10个点以上，直接多留个心眼。十有八九是砍了该有的配套，或者玩了赠送面积的套路。
看盘的时候，别光盯着销售给你的那一个百分比。一定要拿过公摊构成表和详细户型图，问清楚几个问题：单元大堂多大？几部电梯？电梯尺寸是多少？楼梯间宽度够不够？那些宣传的赠送面积，有没有写进合同里？
有条件的话，去实体样板间，甚至已经交付的同户型小区转一转。自己走走楼梯坐坐电梯，站在客厅卧室感受一下空间够不够，比任何数字都靠谱。
毕竟买房是用来住的，不是用来比数字的。你说对吧？
作者|地产
排版|地产
审核|阿辰