跑了三次南京售楼处才搞懂：楼盘备案价查询的那些坑

上周陪刚攒够首付的学弟看江心洲的盘，销售拍着胸脯说，我们这价格就是备案价，一分不能降，不信你自己去查。学弟差点就交了定金，亏了快十万。

我见过太多买房人，从来不会自己查这个价，全听销售一张嘴说，稀里糊涂多花了几十万。

别被销售带偏，备案价就是顶线

很多人以为备案价是开发商定的统一卖价，其实根本不是。备案价是开发商申请预售证的时候，交给住建部门审核的每一套房源的最高限价。南京政策要求，所有商品住房都必须明码标价，实际成交价绝对不能超过备案价。

说白了，就是给房价划了个不能碰的天花板。开发商不能乱涨价。

说实话，大部分销售都会在备案价上玩文字游戏。要么拿整栋楼的最低备案价说事儿，宣传“低价入市”，你去了才告诉你低价的早就卖完了；要么就把好楼层的高备案价说成“本来就是这个价，给你的折扣已经很划算了”，让你觉得捡了大便宜。上个月我陪一个从深圳回南京买房的同学看江宁的盘，销售给他算价的时候说，已经给你让了五个点，比备案价便宜了快二十万，结果同学回去一查，原来他选的20楼备案价比同户型低楼层贵了二十万，所谓的优惠，只不过是把楼层差价抹平了而已。

九成买房人都踩过的查询误区

第一个误区，等着销售给你看备案价。销售能给你看的，都是他们想让你看的。同楼层不同单元的价差，不同楼栋的价差，他们不会主动把全楼栋的价给你摆出来。你不问，他永远不会说你选的这套，本来备案价就比同户型低楼层贵了快十万。

第二个误区，把整盘备案价区间当单套价格。有些第三方网站只会挂整个楼盘的备案价区间，比如“总价450万-680万”，你以为你看的那套就是区间里的价，其实可能你选的那套备案价本来就在650万，销售给你报660万，超了价你都不知道。

第三个误区，以为备案价定死不能动。很多销售说“备案价定死了，不能便宜”，这话半真半假。备案价是顶，不是底。只要不超过顶，开发商降多少，送多少东西，都是允许的。不少楼盘开盘卖不完，后期偷偷打折送车位，都是在备案价以内操作的，完全合法。

自己查，一分钟就能搞定

不用找关系，不用托朋友，南京现在公开可查。

手机上直接搜“南京房产微政务”公众号，进去找“政务服务”板块，点“商品房预售”，输入你想看的楼盘名，找到对应的预售证和楼栋，点进去，每一套房的面积、户型、备案总价、单平价格，列的明明白白。电脑上就去南京市住房保障和房产局官网，入口也很好找。

如果找不到你要的那栋，大概率是还没拿预售证，或者信息还没更新，打住建局电话问就行，一切以当地最新政策为准。

不过话说回来，就算查到了备案价，也不代表你一定能按照心理预期买到。开发商有时候会捂盘，把好楼层留到后面申请调整备案价再卖，这种情况你也没辙。

别嫌麻烦。现在信息都是公开的，多花五分钟，就能避免被坑几万甚至几十万，怎么算都划算。

明天要去售楼处交意向金的，今晚睡觉前，先把你看中那套的价查出来存好。