上个月陪南京一个朋友看奥体的二手房，同小区同户型挂牌都在500万上下，这套直接挂470万，省出来的30万够买一辆代步车再加装全屋定制了。朋友一查产权信息，发现房子抵押给了银行，当场打退堂鼓：会不会是欠债查封的问题房？买了会不会住不进去？
其实身边买房碰到抵押房的概率真不低，十个换房的房东里有七八个贷款没还完，房子自然带着抵押。不是所有抵押房都是坑，但流程走不对，真的会把你攒的首付坑进去。
抵押房本质是什么？先搞懂底层逻辑
说白了，你贷款买房，房子就是压给银行的。你要卖房，就得先把欠银行的钱还完，把抵押解了，才能正常过户给下家。就这么简单。
大部分抵押房都是正常交易的换盘房源，不是只有资不抵债的老板才会卖抵押房。很多人置换，手里没钱先解押，就等着买家的钱来走流程，这很正常。
怕就怕那种，不止一次抵押的。
实操走下来，核心就是卡死资金安全
很多人踩坑，都是踩在顺序错了。上来就把首付打给房东，说你拿去解押吧。结果房东拿了钱跑去还别的债了，压根没给银行，你找谁说理去？
正规走法，从签合同开始就要把所有规则写死。不管用谁的钱解押，必须走第三方资金监管。别信什么我们都是熟人不会坑你，熟人坑熟人的事我见得太多了。
如果房东自己有钱解押，那最简单。房东先去银行把贷款结清，解押完成，产权干净了，你们再走正常的网签贷款过户流程，和普通买房没区别。
如果房东没钱，要用买家的首付解押，那首付不能直接打给房东，必须全部放进银行或者官方的监管账户，解押手续办完，确认抵押注销了，监管账户才会把钱打给房东去还款。从根上堵死房东挪用钱的可能。
还有人说能不能转按揭，就是把房东的贷款直接转到我名下，我接着还。现在能做这个业务的银行很少，不同城市政策不一样，以当地最新政策为准，别抱太大期望就是了。
几个容易漏掉的隐形坑，别嫌麻烦
一定要自己去拉产调。别让中介帮你拉，也别信房东给你拍的截图。自己带身份证去不动产登记中心，机器上自助拉，十分钟搞定，几十块钱的事。拉出来一看就知道，有几笔抵押，抵押权人是谁，有没有查封，一目了然。
碰到有二押的房子，别急着跑。只要所有抵押的总金额，低于你的成交价，走监管也能做，就怕房东瞒着你有二押，你帮他解了一押，出来二押的债权人要收房，那真的哭都没地方哭。
签合同的时候，一定要把解押期限写清楚。超过多少天不解押，算房东违约，要赔你多少钱。别写“尽快解押”这种鬼话，尽快是多快？半年也是尽快，一年也是尽快，真闹起来法院都没法帮你。
说实话，抵押房真不是不能买，价格还往往比无抵押的房子谈价空间大，捡漏不是没可能。但你要是嫌麻烦，不愿意多跑两趟多查两步，那不如干脆绕着走，毕竟买房是一辈子的大事。
明天要是你去看抵押房，出门前别忘了，先拉完产调再交定金。
作者|地产
排版|地产
审核|柚子