上个月陪南京鼓楼区的远房表叔跑继承过户，他爸走了大半年，留了一套汉口路的老学区房，几个兄弟姐妹都同意给表叔，可站在不动产登记中心门口，连第一步往哪迈都不知道。
很多人都这样。
真到事上，全懵。
先搞清楚，你能不能继承这套房
别上来就盯着过户流程，第一步先把继承人的身份掰扯清楚。有遗嘱的，拿遗嘱出来核对，没遗嘱的，按法定继承顺序来。
说实话，我见过太多老房继承栽在这一步。楼下阿婆走了，口头说房子给带她养老的小儿子，两个远嫁的女儿回来不认，闹了两年都没过户成，房子空着都没法住，太折腾。
只要所有继承人对分配方案没异议，才能往下走流程。有人不同意，那先去法院调解出判决书，拿着结果再来，不然登记中心不可能给你办。
毕竟，人家只认白纸黑字的确认，不会帮你断家务事。
两种过户路径，怎么选不折腾
现在真不是老黄历了，早就不是必须公证才能继承过户。两种路子你自己挑。
一种是公证继承，找公证处，所有继承人到场签字，做完公证拿公证书去过户。好处是公证处会帮你捋清楚所有身份关系，你不用自己瞎跑，缺点是要掏公证费，按标的算的话，大点的房子大几千上万都有可能，挺肉疼。
另一种是直接办，现在包括南京在内的大部分城市，都支持不公证直接办理继承过户，只要所有继承人带齐材料去不动产登记中心，当场签字确认就行，实打实省了公证费。
我们那次选的就是直接办，四个继承人都到场，都没意见，其实比想象的快。就是踩了个大坑。
谁能想到，我们缺了原房主也就是表叔他爸的父亲的死亡证明——老人几十年前就走了，居然也要这个材料？害得我们又跑了一趟老家派出所调档案，白白浪费一天时间。
列一下必带的东西给你们记着：原房主死亡证明、亲属关系证明、房产证、所有继承人的身份证户口本，缺一样都可能给你打回来。如果有继承人在外地没法来，出个经公证的授权委托书就行，不用专程跑回来折腾。
过户完还有两件事别漏了
拿到新的红本不是就万事大吉了，两件事提前弄好，后面少找麻烦。
第一件，如果你打算很快卖掉这套房，记得算清楚免税年限。继承来的房子，购房年限按原房主买入的时间算，不是按你继承过户的时间算。只要原房主买了满五年，而且你名下就这一套，就能免个税，动辄几万的税，差一点都省不下来，别吃这个暗亏。具体收费以当地最新政策为准。
第二件，户口的事。原房主的户口要及时迁出，南京现在有规定，原房主户口不迁出的，新房主可以申请公安部门把空挂户迁到社区集体户，不用太担心，但如果这套房你要用来给孩子落学籍，提前办好户口，别耽误报名时间。
不过话说回来，继承这件事，本质从来都不是流程的问题。是一家人怎么把上一辈留下的东西好好说清楚。要是一家人谈不拢，再懂流程都没用。
明天打算去办的，出门前先打个当地不动产登记中心的电话，把你家的情况说一遍，问清要带什么材料。
别像我们一样，白跑一趟。
作者|地产
排版|地产
审核|小准