上个月陪发小去办江北核心区一套二手房的贷款手续，签完买卖合同他还在算，首付八十多万刚好够，结果银行一甩评估报告，他当场傻在柜台。
谁定的价？根本不是一回事
成交价就是你和房东谈拢的最终价格，没什么好说的。你出多少，房东收多少，写在合同里的那个数。
评估价不一样。它是银行找第三方评估公司，给这套房子定的「风险参考价」。银行要靠这个算能给你贷多少钱，稳当起见，肯定不会跟着你的成交价走。
举个例子，这套房房东挂300万，你们谈下来285万成交，评估公司去小区转一圈，查了最近三个月同楼层同户型的成交，告诉你，这套房就值240万。
差了45万。为什么？
房东装修花了30万，自己装得再好，评估公司只认基础户型，不算你装修的溢价。你为了抢这套房，比别的买家多掏了20万，评估公司也不认，人家只看市场平均价。要是行情涨得快，上个月刚涨了一波，评估价更新没跟上，差距更大。
差距最大的影响，是你的首付
很多新手买房根本不知道，贷款不是按成交价算的，是按评估价算的。
还是刚才那个例子，南京首套房可以贷七成，对不对？要是按成交价285万算，七成就是199.5万，首付只要85.5万，刚好符合发小的预算。
现在评估价只有240万，七成就是168万，你总价要付285万，减去能贷的168万，首付得掏117万。
一下子多出来三十多万。
说实话我见过刚工作没几年的小孩，凑首付把爸妈养老钱都掏光了，还差几十万，到处借不到，最后只能违约，定金都打了水漂。
不过话说回来，也不是所有差距都是坑。碰到房东急售的捡漏房，成交价远低于市场价，评估价反而比成交价高，那你就能少掏首付，甚至按评估价贷七成的话，相当于成交价的首付还不到三成，这就是捡着了。不过这种好事，轮不到普通人碰，就别想了。
还有个隐藏影响，交税的时候不少城市是按评估价收税的，要是评估价比成交价低，你还能少交几千块契税和个税，这也算差距带来的一点小惊喜。
提前做好这几步，不会掉坑
别信中介一句「评估肯定够，放心签」，空口无凭，出事了你找谁说去。
让中介拉最近三个月同小区同户型的评估价和成交价记录，大概摸个底，差距一般不会太离谱，心里先有数。
不同银行评估标准不一样。有的银行认学区溢价，给带学区的老破小评得高，有的银行就不认，压得很低。想多贷点，可以多问两家银行，找评估高的那家做贷款。
各地政策随时变，所有标准都以当地最新政策为准，别拿两年前的经验套现在的情况。要是拿不准，花个两三百块，提前找评估公司做个预评估，出个大概数，再签合同。
别想着做低成交价逃税，现在估值系统联网，差太多直接标异常，查出来得不偿失。
下次买二手房，签合同前先算清楚这笔账，别等进了银行才掏手机到处打电话借钱。
作者|地产
排版|地产
审核|乐乐