2026-09-25 22:08:46 分类：正文
前阵子陪刚落户南京的发小去办购房预审，小伙子刚工作五年攒了点首付，一口咬定自己是首套，结果打了征信出来，脸都绿了——大学刚毕业那会他爸给他在南通老家买了套小户型，落了他名字，走了商贷，一直他爸在还。他说我这都没住过啊，怎么就算二套了？
先搞懂核心规则：认房认贷按家庭算
很多人上来就乱套，分不清到底看什么。说白了，现在主流的认定逻辑，就是两个维度加一个单位。
第一个维度，认房。看你购房所在城市，你家庭名下登记了几套住房。你在老家有十套房，南京一套没有，那认房这一项你就是零套。
第二个维度，认贷。看全国范围内，你家庭有没有过住房贷款记录，不管是商贷还是公积金贷。哪怕你早就把贷款还清房子卖了，记录还在征信上。
那个最容易被忽略的关键点，就是套数认定全程以家庭为单位。单身就看你自己，已婚夫妻双方一起算，不管写谁名字，只要在你们俩名下，都算。未成年子女的房，也算进家庭套数里。
南京购房家庭套数认定规则说明图
那些容易搞错的特殊情况
说实话，90%的人栽都栽在特殊情况上，我挑几个问得最多的说。
第一种，全款买过一套，后来卖了，现在再买算啥？只要你卖了之后，名下在购房城市没房，而且从来没有过贷款记录，那就算首套。要是之前有过贷款记录，哪怕卖了清贷了，在认房又认贷的政策下，多数情况算二套。南京现在部分银行对结清满一年的旧贷款记录，也能给到首套资格，具体还是以银行预审结果为准。
第二种，婚前一方有房有贷，婚后另一方想再买一套，算首套吗？不算。因为已经结婚了，按家庭算，家庭名下已经有一套了，再买就是二套。别想着钻空子，现在政策卡得紧，偷鸡不成蚀把米的例子见多了。
第三种，我之前买过一套商住公寓，算住房套数吗？大部分城市不算，商住不算商品住宅，不占用住房套数名额，所以你买过十套商住，再买住宅还是按首套算。
第四种，继承了一套房，算套数吗？算进认房的指标里，但是如果没有贷款记录，认贷那里还是零，具体认定要看你其他情况。
南京个人征信报告住房贷款记录截图示例
认定错了到底差多少钱
认定错了到底差多少钱
别小看这一个认定结果，差一个级别，差的可能是你好几年的工资。
首付比例上，首套一般最低三成左右，二套就要五成甚至六成，两百万的总房价，首付差四十万，这对刚需来说可不是小数。攒了好几年才凑够首付，差四十万直接就买不起了。
利率上，首套的利率比二套低几十个基点，贷两百万三十年，利息差几十万，每个月月供差小一千，够你每个月给孩子报两个兴趣班了。
契税也不一样，首套九十平以下一个点，九十平以上一点五，二套直接两个点往上，两百万的房子又多交好几万，都是真金白银。
发小最后折腾了好久，把老家那套过户给他爸了，贷款也转了，折腾了三个月，才拿到首套资格，省下了快三十万，说当时差点就直接签合同交首付了，想想都后怕。
你要是拿不准自己到底算首套还是二套，别光听中介说，也别在网上搜好几年前的老政策，抽半天时间，带好身份证户口本结婚证，去当地不动产登记中心打个家庭住房查询单，再去银行打一份详细版征信，直接找你要贷款的银行做个预审，花不了什么钱，结果准得很。
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文章名称：想在南京买房搞不清？首套房和二套房怎么认定
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