大讲堂上个月陪朋友看房。老小区，六楼，没电梯，楼道墙皮掉了一半，声控灯要跺两脚才亮。
中介开门第一句话不是介绍户型，是报租金：这套租2800没问题，总价110万，你自己算，比存定期划算。
朋友眼睛当场就亮了。我拽了他一把。
那个数，是嘴算出来的。
中介的算法没错，只是漏了几个字
年租金除以总价。33600 ÷ 1100000，3.05%。数学上挑不出毛病。
这叫毛回报率。毛的意思不是「大概」，是「什么都没扣」。
毛回报率有用吗？有。它是谈判的起点，是你在中介门店里唯一能当场报出来的数字。但它不是你的日子。
你的日子是净回报率——真正落到你卡里的钱，除以你真正掏出去的钱。
这两个数之间，隔着一整年的空置、维修、税费，还有一笔没人提醒你算的装修款。
分母不是挂牌价，是你掏出去的所有钱
110万，这是中介嘴里说的。先别信。
成交价能不能压到106万，得看房东急不急。契税按当地最新政策走，首套小面积通常一个点上下，先按1.1万留出来。中介费两个点谈一谈，两万。房子是零几年的老装修，墙皮泛黄，家电是上一任租客留下的，你要租2800，至少得换个热水器、修下卫生间、刷一遍墙——四万，不能再省了。
再加一笔：你买房的资金本来躺在银行拿利息的机会成本。这笔可以不算，但心里得有。
所以真正的分母是117万左右，不是110万。
同一个33600，除以117万，2.87%。
少了不到0.2个点，看着不多对吧。往下看。
分子也不是租金单上那个数
2800乘以12，83600——不对，33600。我数学也不太好，反正就这个数。
问题在于，这一年里你会失去什么。
换租客，前后空一个月很正常。快的话一周，慢的话两个月，中间还要搭上几次带看的打车费。空置期就是纯粹的亏损，没有任何东西能对冲。
出租中介通常收半个月到一个月的租金当服务费。
物业费一年两三千，老小区便宜些，新小区更贵，这笔钱房东出还是租客出，签合同前说清楚，别默认。
然后是维修。这个最容易被低估。热水器用了八年突然漏水，换一台连工带料两千。马桶堵了，租客一个电话你得找人上门。墙面返潮起皮，退租时押金扯皮……一年下来七千块是保守估计。
还有一件很多人不知道的事：出租住房要交税，各地口径和优惠不一样，具体以当地最新政策为准。别听人说「没人交」，也别听人说「要交很多」，去当地税务或不动产窗口问一句，五分钟的事。
33600减掉空置2800、中介费2800、物业2000、维修7000，到手大概19000上下。
19000除以117万。
1.6%。
贷款买的人，还要再换一把尺子
上面算的是全款。绝大多数人不是。
首付三成，33万，贷款77万，30年，月供大概在四千出头——利率按当地最新政策和你的征信情况走，别拿网上那个平均值直接套。
这时候要看的是现金回报率：一年到手的净租金，减掉一年实际付出去的利息，再除以首付。
前几年月供里利息占大头，一年利息差不多三万。净租金一万九。现金流是负的，每年要自己往里贴一万多。
这不是坏事，但得说清楚性质——你不是在收租，你是在用租金补贴月供，赌的是这套房子十年后的价格。
如果你本来就是这么想的，那没问题。如果你以为买了就能每月净收一千多，那就是算错了尺子。
还有一种情况更常见：有人拿毛回报率去和理财产品比。3%的房租对2%的定期，听着赢了。可房租不会自动到账，理财不会半夜打电话说楼下漏水。这两件事根本不在一个赛道上。
说白了，房子给你的回报里，有一半是房租，另一半是「你随时能把它卖掉、而且你知道它在那儿」的安全感。这部分没法写进公式，但它是真的。
下次再听到有人报回报率，你就问两句：这是毛的还是净的？分母里算没算税、中介费和装修？
对方要是顿了一下，你心里就有数了。
那么问题来了——你手头那套正在出租的房子，去年一年，抛开所有的支出，真正进你口袋的是多少？
作者|地产
排版|地产
审核|安然