中介推过来的计算器上写着六万八：个税在二手房交易中谁来承担-大讲堂

去年冬天，我在南京城南一家中介门店里，坐了整整一个下午。不是要买房，是陪朋友谈价。中介小周把计算器推过来的时候，客户陈先生的手停在半空。屏幕上那个数字是六万八。房东坐在对面，喝了口茶，说，这是我的净得价。陈先生愣了两秒。净得价？那这六万八…… 那是税。个人所得税，简称个税。陈先生是买方。这事每年都在各个城市的签约桌上重演。这笔钱最后谁来掏，吵到收场往往不是法律问题，是气势问题。谁更想要这套房，谁就掏钱。听着荒诞，但它是真的。

税法上，写的是卖方的名字

先把法理捋直。个人所得税，盯的是“所得”。你把房子卖出去，卖价减掉当年买入的成本，中间赚的那一截，理论上是应税的。这笔所得是卖方实现的——所以纳税义务人那一栏，填的是卖方的名字。注意“纳税义务人”这四个字。它意味着：责任主体是卖家，卖家不申报、不缴纳，将来被追的是他。那为什么实操里，掏钱的多半是买方？

因为“净得价”这三个字

二手房市场有自己的一套黑话。房东挂牌时说“我到手三百万”，意思不是成交价三百万，而是：中间不管产生什么税费，我最后银行卡里进三百万，超出的部分买家补。这就是净得价，也叫到手价。它没有任何法律效力。但它有极强的市场效力。房源紧、看房的人多的时候，买方为了把房子抢下来，会主动说“税费我全包”。中介也乐见其成，成交快，少扯皮。于是你会看到一个拧巴的局面：税务局认的义务人是卖家，实际转账的是买家。合同上甚至白纸黑字写着“一切税费由买方承担”。说句实在的，这类条款在司法实践里并不是完全没争议。但绝大多数时候没人去打这个官司——房子都买了，谁有精力。

什么时候这笔钱压根不用交

个税虽然常被吐槽，但免征条件写得很清楚。 “满五唯一”。四个字，两个条件。 满五指房产证登记满五年，或者契税完税凭证满五年，以先到的那个为准。唯一，指卖方家庭（夫妻双方加未成年子女）在当地只有这一套房。两条同时满足，个税免征。一分不用交。只满足一条呢？满五但不唯一，或者唯一但不满五——那就得交。这时候看地方口径。核定征收，一般按成交价的百分之一上下走；据实征收，按差额的百分之二十走。哪种合算，得一笔一笔算。有的城市两种方式可选，有的不行。以当地最新政策为准，别在网上抄别的城市的数字。还有一类特殊情况：继承、赠与拿到的房子。这类房产的原值成本认定很麻烦，不少地方干脆按核定征收处理，税率看着不高，但基数大，算下来也不轻。买之前，一定问清楚房子的“来路”。另外提一句，2022年底开始有个换购住房退个税的政策，卖旧买新、一年内完成，可以退。这政策后来有过延续。具体到哪天截止、什么条件，去问当地税务局，别信中介口头那句“肯定能退”。

签字之前，把这几个问题问出口

二手房交易里九成的税费纠纷，都出在签合同前没好意思开口。第一个：这个价是到手价，还是含税价？直接问房东，不要听中介转述。中介为了先让双方坐下来，常常含糊过去。你就问：您这三百二十万，是您净拿三百二十万，还是成交价三百二十万、税费各付各的？第二个：满五唯一吗？让卖方配合查产调。不是听他说，是看档案。房产档案馆拉一份房屋信息查询记录，登记时间、缴费记录一目了然。买家付出的成本，就是跑一趟。第三个：个税按百分之一算，还是按差额百分之二十算？这个直接决定数字大小。房子买得早、当年买入价低，差额百分之二十可能是个天文数字，核定的百分之一反而温和。反过来，如果房子是两年前高位接的，现在卖还亏着，差额为负，那一栏就是零。所以不能一概而论。第四个：合同里的税费条款怎么写？ “一切税费由买方承担”——太笼统。稳妥的写法是列明：契税、增值税及附加、个人所得税、登记费，分别由谁承担。金额大又不确定的，更要写死。

还有个最容易被忽略的点：网签价。网签价是交税的基数。有人为了少交税，把网签价做低。这事有风险——税务部门有核定价，低太多会被驳回，严重的还可能被认定为偷逃税款。更麻烦的是，将来你再卖这套房，买入成本按网签价算，差额变大，个税反而更高。今天的便宜，换成明天的账。省税这条路，合法的只有两条：一是满足免征条件，二是选对征收方式。剩下的，都是赌。回到开头那对客户。陈先生最后还是掏了那六万八。房子他喜欢，孩子上学要用，房东不急。三个人坐在那儿，谁都没错，就是市场位置决定的。但至少有一件事你能做到：签字之前，把每一个数字问明白，写进合同。别让“这笔税谁交”变成签约当天才蹦出来的意外。你最近看房，房东报的是到手价吗？如果是，那个数字背后压着多少税，你算过没有。

作者|地产

排版|地产

审核|柚子

中介推过来的计算器上写着六万八：个税在二手房交易中谁来承担

税法上，写的是卖方的名字

因为“净得价”这三个字

什么时候这笔钱压根不用交

签字之前，把这几个问题问出口

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