差两个月满两年，多掏五万块：增值税满几年免征这事，别等到签字才知道-大讲堂

去年冬天，我在南京河西一家中介门店等人。隔壁桌坐着一对夫妻和一对小两口。房子挂了三个月，终于谈到最后一步。买方翻着手机问了一句：你这证不满两年吧，增值税算谁的？女的愣了一下，说，我住了快两年了。买方把产证日期念出来。前年十一月。差两个月。按当时的报价算，这一笔五万多。门店里安静了几秒。中介小哥赶紧打圆场，说可以再谈谈。但那种气氛，谈过二手房的人都懂。

这个税的纳税人，是卖方不是买方

先把最容易被绕进去的一层说破。二手房交易里，增值税的纳税义务人是卖方。房子是卖方转让的，转让产生了纳税义务，账挂在他名下。买方要交的是契税，那是另一本账。那为什么现实里总是买方在掏钱？因为谈价的时候，卖方报的是到手价。到手多少，剩下的你自己去处理。卖方把税负转进了价格里，名义上还是他交，钱从买方口袋里出。这不违法，是市场习惯。不过话说回来，这种安排有个前提：合同里得写清楚。我见过太多糊里糊涂的条款。税费各自承担这五个字，在不同人嘴里能有五种解释。真出了争议，最后还是回到谁名下谁的义务。

两年这个坎，是怎么算出来的

按现行规定，个人卖住房，购买满两年的免增值税；不满两年的，按5%征收率全额缴纳。就这一条。简单得让人不太敢信。算笔账：一套成交200万的房子，不满两年。换算成不含税价，大约190万出头，乘5%，增值税将近9.5万。还没算跟着增值税一起走的附加税费。九万多。够买台还不错的车。那满两年从哪天开始算？这里有个细节，很多人不知道，知道了能省事：以契税完税凭证上注明的日期，或者不动产权证登记的日期，哪个在前算哪个。对，契税票也可能比产证早。我碰见过一个客户，房子是开发商交付后大半年才办证。契税早交了。等到卖的时候，他一看产证日期觉得还差三个月，急得不行。结果翻出契税票，早就过线了。所以别只盯着产证。

三种最常见的搞混

第一种，把满两年和满五唯一起搅在一起。免增值税看的是两年。免个人所得税看的是满五唯一——持有满五年，且是家庭名下唯一住房。两个税、两套条件、两拨人在管。中介跟你说你这房子满五唯一什么税都没有，说的是个税，别顺带以为增值税也自动免了。第二种，拿住宅的规则套到商铺、车位、写字楼上去。非住宅不适用这个两年免征。它按差额计税，卖出价减买入价，乘征收率。买个车位想两年后原价出掉一分不交？没那么回事。第三种，以为满两年是全国一刀切。住宅这一块，绝大多数城市是满两年免征。但北上广深对非普通住宅，历史上是有差别的，满两年也可能要按差额缴。规则改过几轮，具体以当地最新政策为准，别拿三年前的帖子当依据。

真要操作，先做三件事

第一件，查日期。契税票和产证，两张都翻出来，取早的那个。这个动作花五分钟，可能省五万块。第二件，算总账。如果差几个月不满两年，摆在面前就是两条路：现在卖，把税算进成本；或者等，等几个月再走流程。等的代价是市场可能变，买方可能不等你，挂牌周期拉长。这笔账没有标准答案，得看当时的行情和你自己的现金流。第三件，合同写明白。谁承担、怎么承担、以什么金额为准、政策变了怎么办。写清楚不伤感情，是省得后面伤感情。顺带提一句，那些说可以帮你做满两年的路子，别碰。改日期、阴阳合同、先租后买再拖过户——每一样都把风险留给你自己。房子挂出去之前，其实就一个问题值得先问自己：我这张契税票，是哪一年哪一月？这个日期，比装修好不好看、楼层高不高，可能更值钱。你有没有遇到过就差那么一两个月的情况？最后是等了，还是认了那笔钱？

作者|地产

排版|地产

审核|乐乐

差两个月满两年，多掏五万块：增值税满几年免征这事，别等到签字才知道

这个税的纳税人，是卖方不是买方

两年这个坎，是怎么算出来的

三种最常见的搞混

真要操作，先做三件事

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