大讲堂南京入秋之后，河西的售楼处冷气还是开得很足。我陪朋友去签贷款，他盯着还款计划表看了五分钟，冒出一句：怎么第一个月还的利息，比我一个月伙食费还高？
信贷经理笑，说你先选还款方式。朋友懵了。等额本息、等额本金，名字像绕口令。
先别管名字，看每个月钱去了哪
等额本息，每月还款额固定。八千就是八千。可这八千里面，本金和利息的比例一直在变。前期利息占大头，本金像挤牙膏。后面本金慢慢多起来，利息慢慢少。
为什么？利息按剩余本金算。刚开始欠银行多，利息自然多。等额本金呢，每月还的本金固定，利息跟着剩余本金往下走。所以月供前高后低。前期像爬坡，后期像下坡。
拿计算器按一下就很直观。同样一笔贷款，等额本息月供低，总利息通常多一些。等额本金前期月供高，总利息少一些。具体差多少，跟利率、期限、金额有关。以当地最新政策为准。
银行默认等额本息，不等于坑你
很多人一听到总利息多，立刻觉得银行在薅羊毛。说实话，没那么简单。
等额本息月供低，银行审批时看收入流水，月供收入比更容易过。等额本金前期月供高，收入证明不够硬，可能批不下来。银行推荐等额本息，有风险控制的考虑，也有业务习惯。你可以不喜欢，但别把它想成阴谋。
对普通家庭，现金流比纸面利息更影响生活。孩子学费、老人看病、工作变动，哪样不要钱？月供低一点，手里活钱多一点，晚上睡得着。可如果你收入处在高点，年终奖稳定，又不想背太多利息，等额本金值得算一算。
提前还款，两种方式的感受不一样
等额本息还到中后期，利息已经付掉一大截，这时候提前还，省下的利息可能没想象中多。等额本金本金还得快，剩余本金少，提前还的效果也要看剩余期限和违约金。
别拍脑袋。让银行打一份提前还款测算单。有的银行手机银行就能试算。看三个数：剩余本金、剩余利息、违约金。以合同和当地最新政策为准。
还有个误区：等额本金一定更划算？不一定。如果你三五年就换房，等额本金前期多还的本金，会变成卖房时更少的贷款余额。听起来不错。可那几年月供压力也真实存在。收入波动大的人，别硬扛。
签合同前，问清这几句
第一句：能不能选等额本金？有些银行默认等额本息，或者要求更高收入。
第二句：提前还款有没有违约金？一年能还几次？要不要预约？
第三句：利率是 LPR 加多少点？重定价日哪天？组合贷里公积金和商贷是不是同一套规则？
第四句：月供占家庭收入多少？没有统一红线。不过留出六到十二个月月供的现金，心里会踏实很多。
回家拿张纸，把两种方式前十二个月的月供、利息、本金各写一列。数字摆出来，你就不纠结了。你现在选的是哪种？如果重来一次，会改吗？
作者|地产
排版|地产
审核|柚子