2026-09-24 09:16:46 分类：正文
上周帮一个准备结婚的小兄弟，在南京仙林看二手房。谈价谈得好好的，业主让了八万，小兄弟当场就想交定金。结果算贷款的时候，突然发现首付得多掏22万。
小兄弟脸都绿了。怎么回事？不就是成交价乘首付比例吗？怎么平白多出来几十万？
两个价，本来就不是一回事
成交价就是你和卖家谈拢的那个数字。你买他卖，你情我愿，说好了多少就是多少，一分不能少。
评估价不一样，它不是给买卖双方算房款的。它是给银行做抵押用的。
说白了，银行借你钱，要拿你的房子做抵押。万一你还不上，银行要把房子卖了套现。它总得提前知道，这套房子拿到市场上，大概能卖多少钱吧？总不能你说一百万它就按一百万放贷，真要拍的时候只卖得出七十万，亏的是银行啊。
所以银行会找合作的评估公司，给房子出一个评估价，贷款额度，都是按评估价算的，不是成交价。
南京二手房评估价成交价对比表
差距到底从哪来
我见过最多的情况，就是成交价里掺了“额外价值”，评估不认。
比如卖家装修花了三十万，说我要加进去，成交价多算二十万。评估公司不认啊，人家只算毛坯，装修最多给你算个三五万，不管你装得有多好，用的是什么进口材料。还有带产权车位的，很多时候评估不算车位的价格，要你自己掏全款，这一下子就差出十几万了。
还有楼龄的影响。南京满三十年的老小区，银行本身就收紧评估，本来成交价两万八一平，评估可能只给你两万二，一平差六千，一百平就是六十万。
再者就是行情涨得快的时候，评估跟不上。去年江北核心区有的次新二手房，成交价跳涨得快，评估公司还拿着三个月前的成交数据做参考，自然压得低。不过话说回来，这也不是坏事，至少银行帮你挤了挤泡沫对吧？
反过来也有评估价比成交价高的，就是以前有人做“高评高贷”，想少付首付，现在政策管得严，这种操作基本绝迹了，普通人也不用碰。
南京房产评估人员现场勘估照片
签字前一定要算清这一笔
签字前一定要算清这一笔
说实话，绝大多数新手买房，都栽在这个地方。
大家默认首付就是成交价乘以首付比例，对不对？比如你买三百万的房子，首付三成就是九十万，很多人就只准备九十万。
如果评估价只有两百四十万呢？银行按评估价的七成放贷款，就是168万。总房款三百万，减去168万贷款，你首付要掏132万。
整整多了四十二万。临网签了去哪凑这笔钱？定金都交了，凑不出来定金不退，哭都没地方哭。
那怎么提前避坑？找你的中介，提前查一下同小区同户型最近的评估价大概是多少。南京不同片区的差距不一样，老城区老小区一般差距在10%到15%左右，新一点的次新小区一般在5%以内，具体以当地最新政策和银行最新标准为准。
如果差距比你预想的大，你能不能和卖家商量，把装修或者车位的价格从总房价里拆分出来？当然大部分卖家不愿意，可至少你提前知道，能提前准备钱，不至于手忙脚乱。
我还见过有人为了多贷款，找第三方找关系抬评估价，说实话真没必要，风险大，现在监管严，容易出问题，实在凑不出首付，不如换套便宜点的，稳当。
下次去谈二手房，交定金之前，多问一句话没坏处。算完要掏的首付，再拍板。
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文章名称：为什么买房会差出几十万？聊聊评估价和成交价差距
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