上个月帮远房表姐看南京的收购房，跑了小两周，听了七八个中介的说法，越听越乱。直到蹲在麦当劳对着手机账本一笔一笔捋，才发现好多人连最基础的算法都在忽悠你。
别上来就套公式，先搞清楚你算的是哪一种
市面上常见的就两种，没那么多花里胡哨的。一种叫毛租金回报率，算法很简单，年租金总额除以当前房屋总价值，得出来的百分比就是。一百万的房子，一年租三万，那就是3%。
另一种是净租金回报率，要把你持有这套房一年所有的成本都刨掉，再除以房屋总价值。物业费、每年预留的维修费、每年的空置期损失、要交的税费，都要扣。
很多中介张嘴就报3个点4个点，报的全是毛的。真要扣完成本，能剩下一半就不错了。
你选哪种算法，全看你要拿来干嘛。就想大概比一比不同房子的收益，毛算就行。真要算你实际能拿到手多少钱，必须算净的。没商量。
新手十有八九会踩的算法坑
第一个坑，拿买房的成本价算，不是当前市价。比如你十年前花80万在南京奥体买的房，现在涨到500万了，一年租金10万，按80万算就是12.5%，按500万算才2%，差出去快十倍。你现在要投资，拿的是当下买这套房的钱换收益，当然按现在的市价算。自欺欺人没意思。
第二个坑，贷款买房不算利息成本。如果你是全款买的，没问题，利息不用加进去。如果你是贷款，那每个月月供里的利息部分，就是你实实在在的成本啊，必须从年租金里扣掉。你贷款三百万，一年利息十几万，租金才十万，那回报率直接负的，别硬洗。
第三个坑，把房价上涨预期算进回报率里。租金回报率就是算当下的租金收益，涨不涨房价那是另一笔账，混在一起算，出来的数字毫无意义。
说实话，我见过好多人算来算去，就是为了算出一个符合自己心理预期的数字，哄自己开心。算了半天，其实啥用没有。
算完数字该怎么判断
说实话，国内现在大部分城市的租金回报率都不高，南京这边，主城成熟地段好租的小区，净回报率能到2%就算不错了，超过2.5%的要么是楼层太差要么是位置偏，要么就是有你没发现的坑。
不过话说回来，现在存银行三年期大额存单也就两个点左右，房子至少还能抗点通胀对吧？
算完之后先看净回报率，低于1%的直接pass，别纠结。
别光看数字，还要结合实际的出租情况。南京这边，带学区的老破小，哪怕回报率低一点，空置率也极低，一年空个十几天顶天了，远郊没地铁的新盘，看起来数字好看，空三四个月是常事，算下来净回报直接砍半。
以当地最新政策为准，税费、物业费这些每年都可能变，算的时候别拿好几年前的老数据硬套。
下次看收租房，出门前揣个小本子，先问房东现在实际收多少租金，再找中介问清楚同小区近一年的平均空置期，别拿宣传单上印的数字直接算。
作者|地产
排版|地产
审核|知知