上周六陪闺蜜跑河西南的新盘，九月底的太阳还晒得人发晕，置业顾问站在沙盘边，嘴皮子都快磨破了。“姐，你看这个98平的户型，飘窗全送，阳台半送，设备平台再给你隔个小书房，实际能用的快120平了，得房率快120%，上哪找这好事？”
闺蜜当场眼睛就亮了。拉着我蹲在售楼处的台阶上算首付。
说实话，这种话术我听了没有一百也有八十。
先把“送面积”的皮扒开
很多人听到“送”就觉得占了便宜，先别急着激动。你回家翻下商品房买卖合同，里面写的建筑面积，全是不动产权证上要登记的面积。那些吹得天花乱坠的赠送部分，90%都不会写进合同里。所有没进不动产权证的面积，法律上都不算你的私人产权。
常见的赠送分三种。一种是政策本来就允许不计容的，比如高度不到2.2米的飘窗，外挑阳台算一半面积——这部分本来就是给购房者的福利，不是开发商额外掏腰包送的，他不说你也能享受到。第二种是钻规划空子的，比如把设备平台的尺寸做的刚好够放个小床，美其名曰“赠送的多功能房”，这部分本来是放空调外机的，根本没算进住宅面积，你真要封起来用，本质上是私自改变建筑用途。第三种更离谱，直接把公摊的走廊、消防连廊隔一块出来，说给你当入户花园，那本来就是全体业主共有的，算哪门子送？
坑就在这。前几年江北有个盘，卖的时候说送12平的设备平台，业主收房自己封了，结果城管上门贴了整改通知，说这部分是违建，必须拆，不然影响房产证办理。一群业主找开发商扯皮，人家拿出合同，说我们从来没承诺过你可以改造，销售说的话，你有录音吗？
你以为赚了，其实可能多掏了冤枉钱
别觉得开发商是做慈善的。他盖房子的成本是固定的，总建筑面积摆在那，送你10平，这10平的造价、税费，早就平摊到了你买的证上面积的单价里。相当于你花了全价的钱，买了个没写进证的空间。
最亏的是转手的时候。你住个五六年想换房，下家看房的时候可能觉得你这多出来的小房间挺好，愿意多给点钱？真等签合同办贷款的时候，银行评估只算证上的面积，多出来的部分不认。甚至有些买家怕违建的部分被拆，直接压价。你当初为了这部分赠送多掏的十几万，大概率是收不回来的。
我上次碰到个更离谱的销售，指着楼道里的公共空间说，这块我们送你，你放个鞋柜完全没问题。合着本来就是大家共有的地方，他转手就当人情送了，真当购房者没读过物权法啊。
真要算赠送，得盯紧这几件事
不是说所有带赠送的房子都不能买，只是你得把账算明白，别被销售的话术绕进去。
先翻盖了章的总平图。别拿销售给你的彩色宣传册当依据，要盖了开发商公章的规划总平图，看上面标注的不计容面积到底有多少，哪些是真的政策允许的，哪些是他们私自加的。拿不准就打当地规划部门的电话问，以当地最新政策为准。
再问清楚改造的责任边界。很多销售会拍胸脯说“我们都这么改，没人查”，你就追一句“要是城管要求拆，损失谁赔？”，这句话要是不能写进补充协议里，全是空头支票。
别忘了算实际的单价。别光看“实际能用多少平”，把你要付的总房款，除以证上的建筑面积，再和周边同地段的盘比一比。很多时候你算下来，所谓的赠送面积，根本没给你减钱，甚至比周边的盘还贵。
哦对，还有那种说“买一层送一层”的loft，别光看两层的面积，先问清楚产权是40年还是70年，水电是商用还是民用，能不能通燃气，这些比那多出来的一层重要多了。
上周陪闺蜜从售楼处出来，她在路边买了杯冰美式，跟我说原来之前算的那些赠送，全是虚的。你有没有过被销售的“赠送”话术晃得心动的时候？
作者|地产
排版|地产
审核|小准