上周陪我姑跑了三趟河西的不动产登记中心，从早上九点排到下午两点，腿都站肿了。就为了我爷爷留下的那套60平的老房子。
真麻烦。
之前以为只要拿着老人的死亡证明、户口本就能直接换名字，去了才知道，差一样材料都给你打回来，连号都不让取。第一趟我们仨（我、我姑、我爸）带了一堆东西，唯独忘了开我爷爷奶奶的父母的死亡证明——哦对，我爷爷的爸妈走了快三十年了，我们都快忘了还有这茬，窗口的工作人员头都没抬，说只要证明他们先于我爷爷去世，不然没法证明没有其他继承人。
我姑当时就急了，说那都走了三十年了，去哪开死亡证明？工作人员说可以去之前的单位或者社区开，实在找不到的话，去派出所调户籍底档也行。
跑了一周才把这个证明开出来，第二趟去，又被告知我奶奶行动不方便，没法到场签放弃份额的声明，还是办不了。
先理清楚谁有资格分这套房
别想当然觉得独生子女就能拿全部。我爷爷走的时候，我奶奶还在世，三个子女（我爸、我姑、远嫁沈阳的小姑姑）都健在，算下来一共四个第一顺序继承人。
之前我姑私下跟我爸算，说这套房现在值两百万，四个人分每人五十万，要么奶奶把她的份额给我俩，要么小姑姑从沈阳飞过来签放弃，不然名字换不了。
小姑姑那边工作忙，根本抽不出时间回来，最后商量下来，奶奶的份额由我爸和我姑赡养，所以她放弃继承，小姑姑那边录了视频，做了放弃继承的公证，寄了公证书回来。
哦对，要是老人留了合法有效的遗嘱，那就按遗嘱来，不用按法定顺序分。但要是遗嘱有瑕疵，比如自书遗嘱没有日期，或者代书遗嘱没有见证人签字，最后还是得按法定继承走，白折腾。
两种办理方式，选适合自己的就行
直接申请的好处是省钱，除了八十块的工本费，没别的费用。但要求所有继承人必须全部到场，带好身份证原件，当场核对身份，签放弃或者接受继承的声明，少一个都办不了。
我们最后选的是公证继承，因为奶奶腿不好，没法去窗口，公证处可以上门做笔录，收了三百块的上门费，所有材料都是公证员帮着核对，不用我们自己跑窗口排队递材料，办完之后直接把公证书寄到家里，我们拿着公证书去不动产中心，当天就拿到了新的房产证。
要是继承人之间谈不拢，比如有人觉得自己照顾老人多，要多拿份额，那就得去法院走个调解程序，拿法院的文书过户，就是时间久一点，快的一两周，慢的可能要一两个月，费用也看标的额，以当地最新政策为准。
这些容易踩的坑，提前避开能省好几趟
继承过户本身几乎没有税费，不用交契税、个税、增值税，只有几十到几百块的工本费，别被外面的中介忽悠说要交好几万的税，提前取一堆现金白跑。我姑当时就是听楼下中介说要交2%的契税，提前取了五万块揣包里，最后只花了八十块工本费，当场笑的合不拢嘴。
房子的状态要提前查。比如有没有抵押，有没有未结清的贷款，有没有被法院查封，甚至有没有欠大额的物业费、维修基金。我爷爷那套房子之前欠了三年的物业费，一共才一千多，我们提前交清开了物业证明，不然到时候窗口要材料的话，还是得跑回去补。
老房改房要查有没有补土地出让金。我爷爷那套是98年的房改房，之前已经补过土地出让金了，所以不用再交。要是没补的话，可能要按地段补几千到几万不等，这个提前给不动产中心打个电话，报上房产证号就能查，不用跑过去问。
哦对，很多人关心继承之后卖房的税，其实不是像传言那样要交20%的重税。只要这套房是你名下满五唯一的，就免个税。要是不满足的话，才会按差额征收，这个以当地最新政策为准，别听人瞎忽悠说继承的房子卖不掉。
要是你最近也要办这个事，先打个当地不动产登记中心的电话，把你家的继承情况说清楚，问明白要带什么材料，有没有特殊要求，再动身跑。别像我们似的，头两趟全白跑，浪费大半天时间不说，还折腾老人。
作者|地产
排版|地产
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