上周三晚十点，我表姐发了九张微信截图——全是她那套江北公寓挂中介半个月的带看记录，最后附一句：”这破房子到底租多少钱才不亏？”
她去年图便宜抄底入的这套房，本来想着租出去抵一部分房贷，结果挂出去快一个月，带看的人不少，愿意出心理价的一个没有。
我让她别盯着挂牌价瞎纠结，先把自己实际能拿到的账算明白。
最入门的算法，其实是个”理想版”
很多人第一次接触这个概念，最先听到的公式简单到像小学算术题。
最基础的静态租金回报率公式：年总租金收入 ÷ 房产购入总成本 × 100%
这里的购入总成本，从来不是你签购房合同那天写的裸房价。
别笑。真的。
我上学的时候第一次算这个数，也漏了装修钱，被我爸追着骂了半晚上。后来跑中介门店待了快十年，见过有人把2%的回报率吹成”跑赢稳健理财”，翻遍他的计算过程，连当年收房时花的8万改造费、给中介的首月招租佣金、交的契税和维修基金都没算进成本里。算出来的数看着漂亮，实际和自己的真实收益半毛钱关系没有。
至于房产购入时的各项杂费标准，不同城市有差异，以当地最新政策为准。
就拿我表姐那套房子举例子，她当时买下来连税费带装修一共花了172万，按同小区平均年租金4.2万算，套这个公式算出来的数大概是2.4%——看着好像不高，但其实这里面的租金数，是完全没扣任何支出的”毛收入”。
那些算出来虚高的”假数”，坑了多少想买房收租的人
你如果去问线下中介，他给你算的回报率大概率比这个数高一大截。
为啥？
因为他算的时候，会自动把所有能让数字变好看的buff全叠上：拿同小区最高的挂牌租金当你的实际收入，默认房子全年没有一天空窗，租客从来不会拖欠房租，你也永远不需要掏物业费、取暖费、家电维修更换的钱。
哪有这么好的事？
实际到手的年租金，得扣掉空窗期损失、招租中介费、年度物业及公共能耗费、家电维修更换成本这些固定支出。
我之前帮朋友算过一套主城老破小的账，中介给他算的年租金是3.6万，回报率2.8%。实际租了一年算下来，中间空了整整两个月，招租给中介付了半个月租金，一年的物业费加修空调、换热水器的钱花了快5000，最后实际到手的年租金才2.1万，算下来回报率连1.7%都不到。
说白了，那些给你算出来超过3%的住宅租金回报率，你都得留个心眼——要么是拿理想状态的数凑出来的，要么是房子本身有你没发现的硬伤，根本达不到那个挂牌的租金水平。
带贷款的房子，算回报率的逻辑完全不一样
刚才说的都是全款买房的算法。
要是你是贷款买的房，再拿总房价当分母算回报率，纯纯是自欺欺人。
别搞混两个概念：一个是整套房子的整体资产回报率，这个数是给那些算大盘资产价值的人用的，和你自己实际赚多少钱关系不大；另一个是你自己掏出去的真金白银的回报率，这个才是和你切身相关的数。
举个最简单的例子，你买一套总房价200万的房子，贷款120万，首付加税费装修一共掏了80万。如果按总房价算，年租金4万的话回报率是2%；但如果你算自己投入的80万的收益，就要把每个月要还的月供从租金里扣掉——如果每月租金3300，月供要还6000，那你每个月还要从自己工资里补2700进去，这时候谈什么租金回报率？根本就是负的。
我跑了快十年的线下中介门店，见过太多人拿着手机计算器敲出来的漂亮数，兴冲冲就交了买房定金，结果收租半年才发现，每个月要补的窟窿比自己预想的大得多，想卖又舍不得手续费，租又觉得亏，卡在中间不上不下。
下次再有中介给你算出租的账，你就让他把所有要扣的成本一项项列出来，别光拿个好看的数字晃你。
对了，你家现在在租的房子，实际算下来的回报率是多少？
作者|地产
排版|地产
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