销售在旁边嘴没停：“你看这视野，以后通了地铁，租金随便租个四千多，抵完月供基本不花钱。”
我当时没接话。拉着小周去楼道转了一圈。消防通道堆着外卖箱，门禁是坏的，随便谁都能进。
先把“40年”这三个字的滤镜拆了
很多人一听到40年产权，第一反应就是“40年之后房子就不是我的了”。
真不是。
我们买的房子，房屋所有权是永久属于业主的，所谓的40年，指的是这块商业用地的国有土地使用权出让年限。至于到期之后怎么续、要不要补钱、补多少，土地使用权到期后的续期规则，以当地最新政策为准，别听那些一上来就喊“40年到期直接被收房”的人瞎忽悠——他们大概率连住宅70年产权的概念都没搞明白。
当然，也别被“永久产权”的说法哄得太飘。40年的商业用地，从拿地到你拿到房子，中间可能隔了五六年甚至更久，实际你能使用的土地年限，根本没有40年整。
别被“低总价”勾走了魂，算完账再动心
我知道很多人看公寓，第一反应就是“比住宅便宜好几十万，反正我也不落户，买个自己住不香吗”。
香不香，算完账才知道。
先算贷款。40年产权的公寓，基本都是要求最低五成首付，最长贷款期限不超过10年，利率比普通住宅高不少。就拿小周看的那个盘举例，总价80万的小公寓，首付要掏40万，剩下40万贷10年，每个月固定要还4200多。她每个月扣完社保到手才6500，还完房贷剩下的钱，连交商水商电加物业费都不够。
别跟我扯什么“租金抵月供”。你算过空租期吗？算过每年要掏的几千块物业费吗？算过夏天开空调、冬天开暖气的商电成本吗？我之前接触过一个业主，买的40平公寓，每个月租金能租3500，但是扣完300块物业费、200块水电公摊，再算上每年平均1个月的空租期，实际每个月到手的租金才2700，离抵月供还差一大截。
我见过刚毕业的小姑娘被销售画的“未来通地铁、旁边建商圈”的饼哄得当场交了两万定金，等交完钱才发现所谓的地铁规划还在纸上飘着，商圈的地荒了快五年都没动工。
更别说二手交易的坑。二手公寓的交易税费远高于普通住宅，什么增值税、土地增值税、契税，杂七杂八加起来，算下来要占交易差价的不小比例，具体比例以当地最新政策为准。很多人当初买的时候觉得便宜，等想卖的时候才发现，交完税之后根本赚不到钱，甚至可能亏本金。
到底什么人真的适合买？
说了这么多坑，不是要把所有40年公寓一棍子打死。
我见过有人买套小公寓当自己的设计工作室，不用给房东涨房租，想怎么装修就怎么装，算下来比租办公室划算多了。也见过没有购房资格的年轻人，手里攒了点钱不想放在银行贬值，买个离公司近的小公寓自己住，省了每个月几千块的房租，住了五六年换房的时候直接把公寓出租，也挺舒服。
但你要是抱着“买了公寓就能翻倍赚”“买了就能落户上学”的念头，趁早别碰。大部分40年产权公寓不支持落户，不配套对应学区，这点一定要在售楼处问清楚，最好能拿到白纸黑字的说明，别听销售嘴上画的饼。
选盘的时候真的别光看样板间。我之前跑盘见过太多老公寓，楼道里全是疏通下水道、上门按摩的小广告，电梯里混着外卖味和香水味，连个正经的保安都没有。这种盘，就算总价再低，你敢住吗？
下次再去看公寓，先别着急坐下来跟销售算优惠。
先绕着小区走一圈。
看看门禁严不严，楼道干不干净，晚上亮灯的户数多不多。
再去物业办公室问一句——最近三个月的实际成交均价是多少，现在的空置率有多少。
算完这些账，你再决定要不要掏钱，也不迟。
作者|地产
排版|地产
审核|见微