他是3年前在南京城郊的村子里，买了个带小院子的两层自建房。当时带看的中介拍着胸脯说，这房子跟商品房没差，就是没红本，以后赶上拆迁，补偿款比同地段的商品房还多。他当时算过账，同地段的商品房一平米快2万，他买的这个合下来才4千多，咬咬牙凑了一辈子的积蓄付了全款，装修完搬进去住了快3年，上个月村委会贴了张公示，说那片要做集体建设用地的试点调整，之前村民私下签的售房合同，不算数。
原房东现在拿着当年的宅基地证，找上门说要退他购房款，按3年定期存款的利息算，让他3个月内搬离。
首先得搞懂，你买的根本不是“能自由交易的房子”
好多人买小产权房的时候，压根没搞懂自己掏的钱到底买了个啥。
城里的商品房，是开发商早就交了足额的土地出让金，把国有土地的使用权拿在手里，盖完楼给业主发国家认可的不动产权证，你想卖、想抵押、想给孩子占学区，全流程都有规则可循。
小产权房不一样。它是建在村集体所有的土地上，从根上就没有国家发的不动产权证。要么是占了本村村民的宅基地盖的，要么是村集体在自用的建设用地上盖的配套房，从来没交过那笔给国家的土地相关税费，自然也就拿不到合法的交易资格。
好多中介带看的时候，会掏出来个绿皮的小册子给你晃，说“你看这不有证吗”。
嗨。
那证是村集体自己印的，盖个村委会的红章，出了这个村的地界，谁认啊？就跟你跟小区邻居私下签个协议说他家阳台归你，物业都不搭理，更别说走到法院的层面了。
那些藏在低价背后的“隐形坑”
为什么小产权房能比同地段的商品房便宜一半甚至三分之二？说白了，便宜的代价，就是你要承担所有没人兜底的风险。
最扎心的莫过于，私下签订的购房合同在法律上大概率会被认定为无效。真遇到原房东反悔、遇到拆迁、遇到政策调整，你去法院起诉，最后大概率的判决结果是合同作废，原房东退你当年的购房款，加点按活期或者定期算的利息，这几年房价涨了多少，跟你半毛钱关系没有。
哦对了，之前接触过一个2018年在江北买小产权房的大姐，当时花了28万，比同地段商品房便宜了快三分之二，她当时还跟我炫耀说“这一下就少奋斗20年”。2022年那片拆迁，原房东拿着宅基地证领了200多万的补偿，最后法院判下来，房东退她28万，加了3万多的利息。大姐在法庭上哭的直抽，说这钱就算存银行买理财，收益都比这高。
再往下说，你根本没法把这套房子变成可流动的资产。住进去之后要是家里有急事需要钱，想把房子拿去银行抵押贷点款周转？门都没有。银行只认国家发的红本，你拿个村委会盖章的协议过去，人家连门都不让你进。
还有个容易被忽悠的点是，所有的配套都是“薛定谔的状态”。买的时候中介说“马上通地铁、马上划重点学区、马上通市政天然气”，等你真住进去就会发现，天然气是村里自己拉的储气罐，夏天做饭高峰期气压不够，炒个菜都要等半天；学区？教育局的划片是跟着合法产权走的，你没有红本，孩子报名就得排在有房有户的批次后面，能不能上全看当年的招生名额剩多少；甚至连楼道的灯坏了，找村委会反映，人家都要甩你一句“这都是你们私下交易的房子，不归我们管”。
还有个容易被忽略的细节：这些小产权房盖的时候，没有正规的施工监理和消防验收，地基打多深、墙体用的什么标号的水泥，全是包工头说了算。赶上个连续下暴雨的天气，墙皮裂个缝、阳台漏个水，你连个追责的主体都找不到。
别信那些“等政策转正”的画饼
我接触过的买小产权房的人里，十个有八个是抱着“以后政策松了就能转正，补点税就能拿红本”的念头下手的。
说实话，这些年国家确实在推集体经营性建设用地入市的相关试点，但你仔细扒下政策原文就会发现，人家说的入市的地块，是村集体用来搞产业园区、搞保障性租赁住房的，跟你私下从外村村民手里买的那套宅基地自建房，根本不是一回事。
真要能转正，轮得到你这个外村人捡漏？本村的村民早把位置最好的房子抢光了。
当然也不是一棍子打死所有的情况。如果你本身就是这个村的集体经济组织成员，符合宅基地的申请条件，从同村村民手里买的房子，是受法律保护的，跟我们说的外村人私下交易的小产权房，完全是两个概念。具体的交易资格和补偿标准，以当地最新政策为准。
上周那个大哥走的时候，我把能查到的相关判例全部打印出来给他，告诉他现在最该做的，是尽量跟原房东协商，多争取一点装修补偿和这几年的房租差价，别等判决书下来了再临时抱佛脚。
你身边有没有买了小产权房的朋友，他们现在遇到了什么麻烦事？
作者|地产
排版|地产
审核|白杨