2026-10-13 04:46:14
作者：
地产
上个月陪发小在南京河西看二手房，一眼相中一套南北通透的大三房，挂价比同小区同户型低了整整十八万。
一问中介，哦，业主欠着银行抵押，要买家配合解押。发小当场脸就绿了，拉着我就要走，说抵押房都是坑，碰都不能碰。
其实真没必要。南京市面上一半以上的二手房，多少都带着点抵押，大多是业主当初贷款买房没还完而已。走对流程，跟买正常房子没差。
先摸清楚，你的房子为啥带抵押
说穿了，抵押就是业主把房子的产权押给了债主，换钱用。
最常见的就是按揭买房，业主欠银行贷款，房子自然押在银行。这种最规范，流程走对了一点事没有。
还有少数情况，是业主缺钱，把房子二次抵押给银行，甚至抵押给民间借贷机构、个人。这种麻烦一点，只要查清楚情况，也能交易。
别一听“抵押”两个字就联想到烂尾、破产、业主卷款跑路，那是影视剧编的。
南京不动产抵押登记查询页面
一步一步走，不会错
说实话，核心就一件事：先解押，再过户。所有的流程都是围绕这件事转的。
先查档。不管中介说的多天花乱坠，你自己或者跟中介一起，去当地不动产登记中心查一次。线上能查就线上查，几分钟的事。
一定要搞清楚三个问题：一共欠了多少钱？抵给了几个债主？解押需要多久？
别业主说欠一百万就是一百万，说不定还有二次抵押，欠了另五十万，你签了合同才发现，哭都来不及。
接下来就是赎楼解押。谁出钱？
最好的情况，业主自己出钱解押。那你偷着乐吧，啥风险都没有，等他解完押，你该走什么流程走什么流程，户过了再给钱。
绝大多数情况，业主拿不出钱，要买家出首付去解押。这里是重灾区。
我见过一个姑娘，图三万块的优惠，直接把三十万首付打给业主，业主拿着钱去还了其他债，房子没解成，人也找不到了。
所以记住，不管谁说什么，钱一定要走第三方资金监管。不要直接打给业主，不要打给中介个人账户，找银行或者住建部门的官方监管账户，解押需要出钱的时候，监管直接划给债主，解押完确认无误，再走下一步。
二手房交易资金监管账户协议
买家要贷款买？更简单，先让银行把你的贷款资格审批过了，确定能贷多少钱，再去解押。别解完押了，你征信出问题贷不到款，业主又拿不出钱回去抵押，卡在半路上，两边都难受。
解押完成，拿到不动产登记中心出具的解押证明，剩下的流程，跟你买任何一套正常二手房一模一样。网签、交税、过户、办新证、银行放尾款、交房。没差。
几个容易忽略的小坑
几个容易忽略的小坑
所有谈好的条件，一定要写进合同。比如谁出解押的钱，解押最后期限，逾期了怎么赔偿，一字一句写清楚。口头承诺不算，哪怕业主拍胸脯跟你保证，也不行。
碰到抵押给民间借贷个人的，多留个心眼。这种往往牵扯到高额利息，债主可能会扯皮，一定要把解押的时间卡的严一点，违约金写高一点，免得拖你几个月，涨你一堆利息，最后要你买单。
别图便宜乱签“全权公证委托”。有些业主说，你帮我解押，给你做个委托公证，你自己就能办过户，听起来方便？别碰。万一业主欠了其他钱，你公证过了，房子被查封，你说不清楚。
不过话说回来，现在各大城市的交易流程都越来越规范了，只要你不贪小便宜，不私下给业主转钱，走正规流程，真没那么多坑。
下次碰到价格合适的抵押房，别急着划走，先花几十块查个档再说。
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文章名称：普通人搞懂抵押房交易流程，原来这么简单
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