2026-10-12 12:23:03
作者：
地产
上个月跟一个刚在南京交了首付的朋友吃饭，酒过三巡掏出手机翻购房合同，皱着眉头问我，为啥合同写的110平，自己拿卷尺量完，能放家具的地方也就不到90平。那二十平飞了？
差出来的面积，到底去哪了
很多人第一次买房，都搞不清这俩数的区别。说白了，建筑面积=套内面积+公摊面积。套内面积就是你关起门来实实在在能用的地方，包括你家里墙体占的地方，还有阳台，全都算进去。公摊就是整栋楼业主共用的地方，电梯要占地方吧？楼梯间要吧？小区进大门的大堂、单元楼门口的门厅，甚至连楼下物业的值班室，也要分摊到每家每户头上。
商品房建筑面积套内面积划分示意图
有的洋房一楼带院子，院子算不算？大多不算进产权面积，顶多免费给你用，别被销售的“赠大面积”套路冲昏头。
不同房子，差幅能差出一间书房
别以为所有房子差的都差不多。早二十年的单位福利房，很多没配大电梯宽大堂，公摊才不到10%，100平建筑面积能有90平套内，住起来不要太爽。现在的高层刚需盘，配两部电梯，修了中心园林和豪华入户大堂，公摊普遍在20%到25%之间，100平下来，套内也就75到80平，差出来的二十多平，刚好能隔出一间小书房，你说肉疼不肉疼。
南京现在不少做低密小高层的新盘，一梯两户，公摊控制在15%左右，已经算很良心了。
南京不同容积率商品房得房率对比图
不过话说回来，公摊大就一定坑吗？也不见得。我住过二十年的老小区，一梯六户，早高峰等电梯能等十分钟，那种痛苦，住过的都懂。现在新盘把公摊做大点，电梯多两部，大堂宽一点，楼道不挤，推个婴儿车不用侧着身，住起来体验确实不一样，无非就是你多花点钱买公共空间的舒适度罢了。
买房算账，该盯着哪个数
买房算账，该盯着哪个数
现在不少地方试点按套内面积计价卖新房，具体规则以当地最新政策为准。对于普通买房人来说，不管按什么卖，你自己心里得拎清。
别光看售楼处挂出来的“建筑面积单价”，觉得一万八很便宜，转头一算得房率才75%，实际套内单价都两万四了，比隔壁贵出一大截。讲真，开发商玩的就是这种信息差。
签合同之前，一定要把得房率和套内建筑面积落到纸面上，别信销售口头给你报的数，转头不认你找谁哭去？有人说，我自己提前量一遍行不行？其实没必要，收房的时候有专业机构测绘，你要是觉得差得离谱，再去找开发商说理也不迟。
下次去售楼处，别光问“这套房子多大面积”，多问一句“套内实际能用多少”，算一算你每一分钱花在了哪里。
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文章名称：收房时越算越懵：建筑面积和套内面积差多少
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