2026-10-09 14:42:58
作者：
地产
上周在新街口地铁站出口的奶茶店，碰上个刚摇中仙林湖的阿姨，手里攥着江宁两套单身公寓的钥匙，要出掉一套凑首付。坐下来聊了五分钟，第一句话就是，你帮我算算，我这房子租出去，到底划不划算。这不就绕到最核心的问题上了。
别信网上那些花里胡哨的公式
打开某红书一搜，一堆人给你列七八种算法，什么动态内部收益率，什么杠杆租金回报率，公式写得比高考数学题还复杂。你一个普通买房收租的，算那玩意儿干嘛。对吧。你又不写研报，又不拿这个去融资。最简单的两种就够用。毛租金回报率，就是年租金总额，直接除以你买房子的总投入，得出来就是。比如你花一百万买的房子，一年能租两万，那就是2%。一眼就能看明白。
南京住宅租金回报率简单计算表
大多数坑，都藏在你没算的成本里
为啥很多中介推公寓的时候，张口就说我们这回报率能到5个点，你真拿了房才发现不对？因为人家给你算的是毛的，所有成本都没扣。说实话，真真正正落到你口袋里的钱，才是你的收益。哪些钱一定要扣？首先是年持有成本，南京这边商办公寓的物业费大多3块到6块一平方，四十平的小公寓，一年物业费就得小两千。然后是空置期，你能保证房子一年十二个月天天都有人租？就算在新街口这种流量大的地方，换租客空个十天半个月太正常，一年怎么着也得扣掉半个月租金。还有装修折旧，你花八万装的，最多用十年，一年就得摊八千，这都是实打实的成本。还有契税、中介费，当初买房的时候交的这些钱，都是你的投入，不能不算进去。算下来就是净租金回报率，（年租金减所有年成本）除以总投入（房价加税费加装修），得出来的才是你真真切切拿到的回报率。
南京商办公寓年持有成本拆分图
手里有房要收租，多少才不算亏
手里有房要收租，多少才不算亏
我接触到的南京房东，大多是买了房自己不住，顺手出租，没几个真抱着收租暴富的念头。真要说数值，现在南京主城地铁口的普通住宅，大多净回报率在1.5%到2.5%之间。偏一点的江宁江北，能到2%到3%，就已经很不错了。很多人说这还不如存银行大额存单，这话没错，但你得想，房子除了收租，还有其他属性。你要是纯冲着收租去买房，就得把账算死，低于2%的净回报率，真的没必要折腾。哦对了，那些说包租返租给你6个点以上的，离远点。之前河西就有过这种盘，返了两年就断了，开发商跑了，房东自己找不到租客，砸手里十几年。不过话说回来，要是你本来就持有房子，本来也没打算卖，就算回报率低一点，也比空着强。空着不仅没收入，还得自己交物业费，积灰久了装修坏得更快。还有个很多人搞不清的点，你十年前一百万买的房子，现在涨到四百万了，算回报率到底用哪个价？要是你没打算卖，那就按你当初花的钱算，一年两万租金，那就是2%，你赚得美滋滋，别跟着现在的市价瞎焦虑。要是你打算卖了换其他资产，那就按现在的市价算，算完发现只有1%不到，那卖了换个别的也没啥不对。
出门看要收租的房子之前，先别着急留定金。掏出手机备忘录，把你要掏的每一分钱都加起来，再把该扣的成本一项一项划掉，除一下。数字不会骗你。
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文章名称：南京主城看房记：租金回报率怎么算
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