最粗的账，也不是租金除以房价就完了
很多人对这个账的第一反应，就是拿一年的租金除以房屋的挂牌总价。比如刚才那套挂牌210万的房子，年租金5万，算出来是2.38%。中介给你的，就是这个数。 但这是毛账。你实际掏的总投入，从来都不是挂牌价。 比如你买这套房，90平以下首套的契税，按政策是1%，就是2.1万；中介佣金，一般是成交价的1%-2%，又是2万左右；前房东留下的装修掉皮、灯不亮，你哪怕简单收拾一下，换个家具、刷个墙，也得10万吧？这些钱都是你真金白银掏的，得算进成本里。 这么算下来，你实际的总投入是210+2.1+2+10=224.1万。那刚才的年租金5万，对应的毛回报率其实是5÷224.1≈2.23%，比中介说的低了快0.15个点。
看不见的损耗，才是吞掉回报率的黑洞
你以为年租金5万就能全落袋？想什么呢。 南京的出租房，尤其是租给附近上班族的单室套，平均一年得空1个月吧？换租客的时候，找中介要付半个月的租金当佣金，打扫卫生、换锁、补个墙皮，又是小一千。还有物业费，单室套的物业费一个月200多，一年就是2400；夏天空调坏了、热水器漏了，这些维修成本，租客找你，你就得掏，平均一年算个1000不过分。 这些杂七杂八的扣完，你一年实际能拿到的租金，根本不是挂牌的数。算下来：5万扣掉1个月的空置费（约4167），扣掉物业费2400，扣掉维修费1000，扣掉换租客的中介佣金2083，剩下的只有40350。 那刚才的实际总投入是224.1万，对应的净回报率就是40350÷2241000≈1.8%。和中介最开始说的2.38%，差了快0.6个点。 要是你是贷款买的，那更要拎清楚。比如首付3成，掏63万，剩下的147万贷款，利率以当地最新政策为准，一年的利息可能就有5万多。你刚才一年实际拿到的租金才4万多，连利息都覆盖不了。 别混。两种算法完全是两码事。中介最常玩的把戏，就是把贷款的杠杆收益和租金回报率绑在一起吹，说”你首付才掏60万，一年租金5万，快8%的回报”，绝口不提你欠着银行的几百万，每年要掏的利息比租金还高。你要算的数，得和你的需求对上
不是所有人都要揪着这个数字算到底。 要是你是刚需，买了就自己住，根本不打算出租，那这个回报率对你来说没那么重要。你要算的是每个月的月供能不能扛，未来换房的时候好不好出手就行。 要是你买了房就空着，等着房价涨，那回报率对你来说也不重要——你本来就没打算靠租金赚钱。 只有那种真的买了就长期出租，想靠租金覆盖持有成本的人，才需要把刚才那些杂七杂八的数都算进去。没有放之四海而皆准的回报率数字，只有适合你自己的账本。 下次再有人给你拿租售比说事，你就掏手机开计算器，把买房时掏的所有钱——包括契税、中介费、装修费，甚至你换锁、通下水道的钱都算进去，再把一年能拿到的租金，扣掉空置期、物业费、维修费、换租客的成本，除一下，那个数才是你真能落袋的回报率。 你上次算自己家房子的回报率，是多久之前的事？作者|地产
排版|地产
审核|柚子