上周陪住在河西的老陈去看城南的新盘。
刚进售楼处，销售的话术精准得像按了复读机：”我们项目得房率85%，同片区找不到第二家。”
老陈当场就掏出手机算价格，我在旁边拽了他三次才拉住。
很多人对得房率的执念，真的太深了。
多出来的面积，真的是白给的吗
首先你要搞懂，销售嘴里报的那个得房率数字，根本不是你课本里学的、套内产权面积除以建筑面积的死板数值。现在全行业的通用操作，是把所有赠送的面积都算进去，凑出一个看着漂亮的数字。
比如你买一套100平的产权房，常规公摊20平，产权内的套内面积是80平，正经得房率是80%。现在开发商给你送个5平的封闭设备平台，再半送个5平的阳台，加起来10平的使用面积，销售张嘴就能跟你说，我们得房率90%。
这10平是白给的吗？
未必。
这些赠送的面积，绝大多数都不会写进房产证。你住的时候当然爽，能改个小书房放电脑，能塞个洗衣机做家政区，甚至能隔出来个临时小卧室。但等你哪天要换房卖出去的时候，买家算总价是按产权面积算的，多出来的这些面积，不算银行评估价，不算契税的计税基数，说白了就是你自己用可以，想靠这个加价，难。具体赠送部分的产权认定规则，以当地最新政策为准。
被压缩的公摊，藏着你想不到的糟心
除了靠赠送凑数，还有一种高得房率，是真的把公摊压到了行业底线以下。
什么意思？
就是本来按照规范，两梯四户的18层高层住宅，该配两部1.5吨的客梯，大堂挑高3.6米，消防通道净宽不小于1.2米，地下车位的宽度不低于2.4米。这些配置加起来的公摊，本来是要占建筑面积20%左右的。
有些开发商为了把得房率做高，能省则省。
电梯给你换成1吨的小电梯，本来能站10个人的，现在挤6个就满了，塞个婴儿车加个拎着菜的阿姨，就得有人主动侧身出去等下一趟。
大堂给你做的跟普通楼道似的，挑高2.2米，摆两排快递柜就堵得走不了人。
消防通道给你窄个10公分，地下车位给你缩到2.2米，开门都得小心翼翼蹭着旁边的车，生怕把人家的车门刮花。
别觉得我在危言耸听。这种操作在刚需盘里，真的太常见了。
这些地方省下来的面积，全算进了你的”套内使用面积”里，最后凑成了那个光鲜的得房率数字。但你每天住在这里，早高峰等电梯等十分钟，进单元门要侧着身子过楼道，停个车要揉三把方向盘才能进库，这些糟心的细节，销售在售楼处绝对不会提。
去年有个找我咨询的小伙子，图便宜买了个号称得房率83%的刚需盘，收房之后吐槽了快半年——说早高峰等电梯平均12分钟，好几次差点因为迟到被扣全勤奖。
选房的时候，得房率要和什么一起看
当然不是说高得房率就完全不能买。
不过话说回来，谁不想要家里宽敞点呢？
你要是小两口刚结婚，暂时不打算请家政阿姨，平时也很少在小区的公共区域晃，就想多出来个小书房放办公电脑，多出来个小房间给以后的孩子住，那高得房率当然香。同样的预算，别人买100平只能用75平，你能用85平，多出来的空间实打实的，没有什么可挑的。
但你要是改善型需求，就想住得舒服，要小区有能搭帐篷的大草坪，有宽敞敞亮的入户大堂，地下车库不会挤得转不开身，那太高的得房率反而要多留个心眼。
你想想，一个号称得房率85%的180平大平层，公摊只有27平。这么点公摊面积，哪来的空间给你做挑高6米的入户大堂？哪来的空间给你做小区的泳池和共享会客区？哪来的空间给你留够访客车位和电动车充电棚？
选房的时候别光盯着销售给你的那个漂亮数字。
你要问清楚，这个得房率里，有多少是写进房产证的产权面积，有多少是口头承诺的赠送面积。
你要去实地看看，小区的电梯有几部，轿厢尺寸多大，消防通道有多宽，地下车位的宽度够不够。
甚至可以找同片区已经交付的、得房率差不多的老小区去转一圈，看看住进去的真实体验是什么样的。
下次再去售楼处，别一上来就追着销售问得房率多少。
先问电梯数量，再问车位宽度，最后再算你实际能用的面积到底有多少。
毕竟，买房子是住几十年的事，不是买个印在宣传单上的好看数字。
作者|地产
排版|地产
审核|阿辰