上周接了个粉丝的语音，上来就急得不行。
说自己蹲在南京城南某老小区的单元门廊下，跟中介掰扯了半小时。中介拍胸脯说这套房的租金回报率有4%，比存银行强太多。他自己拿手机计算器按了一晚上，算出来只有2.1%。
俩人说的数差了快一倍。
他问我，到底谁算的是对的。
先把最基础的账算明白
其实最朴素的算法根本没那么复杂。
静态租金回报率=年净租金收入 ÷ 你买房实际花的全部成本 ×100%
就这么个公式，能把90%的人绕进去。
中介算4%的数是怎么来的？他把你要掏的购房成本只算成了首付。
比如那套挂牌200万的老破小，首付要掏80万。中介拿年租金4.2万直接除以80万，得出来5.25%，再扣点他嘴里的”空置成本”，凑个整就敢跟你说4%。
这账算得纯纯是耍流氓。
你买房子难道只掏首付？契税、中介费、维修基金，这些真金白银掏出去的钱，凭什么不算进成本里？
我让那个粉丝把自己要掏的所有钱列出来：挂牌价200万，契税2万，中介费3万，维修基金4千，算下来实际购房成本是205.4万。
他之前算的2.1%，是拿年租金4.2万直接除以200万的挂牌价。
连真实的购房成本都没算进去，这数能准才怪。
那些藏在数字里的隐形扣分项
很多人算回报率，只拿表面的租金数算，根本没算那些每年必然要掏的钱。
第一笔要扣的就是空置期。
别觉得房子买了就能每个月按时收租。南京这种城市，普通住宅一年空个1-2个月太正常了——碰到租期到了，找下家要时间，赶上毕业季之前的空窗期，空俩月都没人看。
然后是维修成本。老房子的水管漏了、空调不制冷了、锁坏了，这些钱都是房东掏。一年算下来，少则两三千，多则大几千。
还有物业费、个人出租的相关税费，哪怕现在有减免，也不是完全不用交。
要是你是贷款买的房，那每年要还的贷款利息，更是实打实的刚性支出，半分都躲不掉。
就拿那个粉丝的房子算，月租金3500，一年按11个月算租金收入，扣掉每年3000块的维修和物业费，实际到手的年净租金是35500。
除以他实际掏的205.4万成本，算下来的静态回报率是1.7%。
跟中介说的4%，差了快两倍。
真的。
那些张口就给你报4%、5%回报率的中介，要么是把你当傻子忽悠，要么是根本没自己买过出租房。
别拿这个数瞎比参照系
好多人算完这个数，第一反应是”这还不如存定期”，转头就觉得房子买亏了。
不对。
你得先搞清楚，你算这个数是干嘛用的。
如果你是纯收租的长线持有，根本不打算转手，那这个静态回报率就是你的现金流回报，你可以拿它跟同期的无风险理财比，觉得值就买，觉得不值就换别的投资品。
但要是你还想着房子未来的流动性、板块的配套变化，甚至是潜在的产权价值，那单看租金回报率就太片面了。
比如南京河西的很多次新房，租金回报率普遍在1.5%-2%之间，远低于银行定存，但架不住它流动性好，想卖的时候挂出去半个月就能找到接盘的人。反过来有些远郊的老破大，租金回报率能到3.5%，但你想卖的时候，挂半年都没人问。
另外要提醒一句：如果你是贷款买房，算回报率的时候别光拿首付当分母。除非你打算把房子抵押了把首付套出来，不然你欠银行的贷款是要一直扛的，利息也是实打实从你口袋里掏的。
下次再碰到有人给你算租金回报率，你就自己拉个表。
把所有真金白银掏出去的钱——首付、税费、中介费、维修基金，全算进成本里。
把每年必然要扣的钱——空置损失、维修费用、贷款利息，全从租金里扣掉。
剩下的数再除以总投入，算出来的回报率，才是你真能拿到手的数。
对了，算完之后别着急做决定，多蹲一周同小区的业主群，看看大家实际出租的成交价是多少，别信网上挂的虚高租金。
作者|地产
排版|地产
审核|知知