上周六陪在江宁上班的发小跑盘，售楼处的销售刚把我们迎进门，就把印着“高得房率”的折页往我们手里塞，说比周边同价位的盘多拿整整一个书房。我发小当时眼睛都直了，拉着我就要算总价。我赶紧把他拽到一边。
这里面水太深。
那些吹上天的高得房率，到底是怎么算出来的
很多人对得房率的认知，还停留在“房产证上100平，实际能用90平就是90%的得房率”。但现在售楼处嘴里的高得房率，根本不是按这个逻辑算的。
他们有一套自己的计算公式：把所有能圈进业主家门的空间，不管算不算产权面积，全算成“实际使用面积”。半赠送的阳台，全赠送的飘窗，封起来的设备平台，甚至是本来属于消防通道的边角空间，只要能让业主在自己家装个门圈起来，全算进得房率的分子里。这么算下来，哪怕实际产权套内只有75平，凑凑也能给你吹出90%的得房率。
说实话，第一次见这种宣传的时候，我也差点被绕进去。毕竟谁不想要“花100平的钱，住90平的房”的好事？但你仔细想想，那些被算进分子里的赠送面积，真的能用吗？离地面40公分高的飘窗，你总不能蹲在上面放衣柜；栏杆只有1米1高的半赠送阳台，风大的时候站上去都晃，你敢把它当孩子的书房用？
高得房率的代价，从来都藏在你看不见的地方
开发商为什么愿意花心思把得房率做高？当然不是做慈善。所有被你算进“使用面积”的空间，本质上都是从公共区域里抠出来的。
原来该做1.8米宽的消防楼道，给你缩成1.2米，两个成年人错身都要侧着走；原来18层的楼该配2部电梯，给你减成1部，早高峰等电梯能等10分钟；本来留给小区做架空层的公共空间，本来是给老人小孩下雨天躲着玩的，现在全给你隔成小储物间，美其名曰“赠送面积”。
我前几年住过一套得房率88%的高层，刚搬进去的时候爽得不行，同样的总价，比同小区其他楼栋多了一个放电子琴的小角落。住了半年就开始闹心。楼下的入户大堂只有2米宽，搬家的时候大沙发根本转不开弯；消防楼道的窗户正对着对面楼的厨房，炒菜的油烟直接往楼道里灌；更绝的是，因为把公共电梯厅的公摊砍了一半，每天下班十几个人挤在窄窄的电梯厅里，连转身的地方都没有。
不过话说回来，也不是说得房率低的房子就一定划算。那种得房率只有60%多的超高层，光公摊就占了快一半，你花100平的钱，实际能用的只有60平，换谁都肉疼。关于得房率的计算标准、赠送面积的合规边界，一定要以当地最新的官方政策为准，别全听销售的一面之词。
真要判断值不值，别光盯着得房率的数字
我有个同事当初买房，就是冲着90%的得房率去的，比旁边同地段的盘贵了800块一平，住进去才发现，所谓的高得房率，是把原来规划的公共健身区给划成了业主的室内面积，现在小区里连个放跑步机的地方都没有，想下楼跑个步，得绕着围墙走两圈。
其实判断一套房值不值，根本不用上来就追着问得房率多少。你先绕着小区走一圈：看看楼道宽不宽，电梯够不够用，单元门口的大堂是不是敞亮；再把销售给你列的那些赠送面积挨个量一遍，看看是不是真的能用——比如那个说全赠送的设备平台，有没有承重墙挡着，能不能封窗，会不会被城管找上门要求拆；最后算算账，同样的地段，高得房率的房子单价贵了多少，摊到实际能用的面积上，到底划不划算。
下次再碰到销售给你拍胸脯说“我们家得房率是同片区数得上的”的时候，你别着急算自己能多拿几平，先把手机掏出来，对着楼书里的公摊明细拍个照，回家慢慢算。
对了，你有没有碰到过那种吹得天花乱坠的高得房率房源？
作者|地产
排版|地产
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